购买不良房产的10个建议

在试图购买不良房产时要记住的一件事是，需要批准你的报价的银行家只会考虑非常严肃的报价。所以一定要事先批准抵押贷款在你出价购买一套破旧的房子之前。[来源:Re/Max]首先，你将与投资者竞争。从“房子的鳍状肢“那些修复受损房屋并加价转售给大型物业管理公司的投资者正在利用房屋销售处于历史低位的机会获利。他们通常支付现金，所以你必须证明你是一个可靠的潜在客户，让银行接受你的出价[来源:吉布斯］．

在寻求预先批准时，有一些陷阱需要注意。如果房子损坏太严重，贷方通常会拒绝为购买提供资金[来源:吉布斯］．因此，如果房子需要大修，你可能不得不拿出额外的现金，或者申请第二笔贷款来支付费用。如果你在获得预先批准方面遇到困难，你可以考虑其他贷款来源。与大银行相比，小型地区性银行和信用合作社往往更愿意向信用不完善的借款人放贷[来源:Gengler］．此外，美国政府也提供了帮助FHA贷款(通过联邦住房管理局)，要求比通常更少的首付[来源:Re/Max]。

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不良房产销售有很多独特的问题和陷阱。所以当我们选择房地产经纪人要代表你，找一个有处理这些问题经验的人[来源:珀金斯］．幸运的是，对于那些参加过出售不良房产继续教育课程的经纪人来说，有几种证书可供选择。全国房地产经纪人协会推出了一项卖空而且丧失抵押品赎回权2009年认证项目。为了获得认证，房地产经纪人需要接受几个小时的培训，并学习有关止赎和短售房的国家和州法律[来源:珀金斯］．还有一个被称为不良资产协会的组织提供的不良资产专家认证[来源:Re/Max]。但是，无论你的经纪人是否经过认证，你都需要确保他们之前已经完成了不良房产的销售。大约12个卖空或止赎是一个很好的数量，表明代理已经通过了足够多的时间来指导你的知识[来源:吉布斯］．

在一个好的社区购买一套破旧的房产可能是一笔大买卖。你可以花比你通常负担得起的少得多的钱买一套房子，并在它增值时积累股本。但并不是每一栋非常便宜的破旧房子都是好买卖。在极度萧条的社区找房子要小心。如果这条街上的每一栋房子都进入丧失抵押品赎回权，或者如果所有的高层公寓都空置，你应该去其他地方看看[来源:麦克雷博士］．没有人知道这样一个地区的市场何时会反弹，或者它是否会反弹。你可能会被困在一个空置的社区，看着你的便宜房子变得更便宜。在最坏的情况下，你可能会落得和买房的人一样的下场:在你的贷款上欠更多的钱抵押贷款比你的房子值多少钱

任何时候你买房子，你都需要进行彻底的检查家里检查．当你在考虑短售时，检查变得更加重要丧失抵押品赎回权，因为这些类型的销售总是“原样”。与典型的房屋销售情况不同，不良房产的卖方在交易时不承担房屋损坏的责任。相反，一旦你签订了销售合同，作为买方，你就负责任何必要的维修。由于不良住房的挂牌价格通常已经低于可比销售额，银行通常不会在价格上做出让步，以弥补任何维修费用[来源:麦昆］．检查会让你知道你最终要花多少钱才能把房子搬进去。你可能应该考虑做专业检查，[来源:吉布斯］．专业检查员会更详细地检查这些东西模具、害虫及垃圾系统．如果业主或贷款人拒绝接受检查，你应该立即退出交易[来源:Gengler］．

被取消赎回权的房主通常被迫搬出自己的房子，所以他们会故意给房主造成损害。在2000年代末席卷美国的房地产危机最严重的时候，一些被取消抵押品赎回权的房主偷电器、水和照明设备，这既是出于愤怒，也是为了从他们的处境中赚些钱。Fulmer］．当然，一旦房子是空的，它就会成为占用者和破坏者的目标，他们也会进行破坏，让房子变得肮脏。而空置的止赎权很容易被盗窃;电器，固定装置，甚至铜电线和管道对于小偷来说是有利可图的，他们已经知道，他们会撕毁墙壁，获得铜，然后将其作为废料出售[来源:麦昆］．

所有这些损坏听起来都很可怕，但如果你不怕流汗——或者你雇人帮你流汗——你就可以在损坏更严重的“待修”房子上省钱。因为通常情况下，你至少会对破旧的房子进行一些维修，所以在你购买之前，让承包商看一看房子是一个好主意[来源:吉布斯］．这是除了房屋检查之外的费用。承包商应该对修理费用做出估计，这样你在报价时就可以把这个费用考虑进去。

如果你要买一处不良房产，你将不得不忍受各种各样的延误、挫折和繁文缛节。与你主要与房屋所有者打交道的正常销售不同，廉价出售涉及直接与贷方打交道，贷方必须批准最终的销售协议。这可能需要很长时间，因为你要处理的是大型机构的官僚机构，而不仅仅是单个卖家。银行可能需要几周甚至几个月的时间才能对报价做出回应[来源:麦昆］．您可能可以从政府获得帮助来加快这个过程。检查房屋是否符合房屋可负担止赎替代方案(HAFA)。如果是，你可以强制银行在30天内回复[来源:吉布斯］．

如果业主有次级抵押贷款或正在进行再融资，交易也可能会被推迟。第二个贷款人也必须在这笔交易上签字。如果贷款通过证券化出售，你可能会遇到另一个减速带[来源:吉布斯］．在2000年代末房地产崩盘之前的房地产繁荣时期，贷款机构向投资者出售了大量贷款，投资者随后将这些贷款作为类似股票的证券进行交易。无论目前持有证券化贷款的投资经理是谁，都必须批准这笔交易，从而在已经拥挤的谈判桌上增加第四方(或可能是第五或第六方)[来源:吉布斯］．

根据你所居住的州，你可能会遇到额外的障碍购买止赎权财产。一些州要求贷款人通过复杂的司法程序来取消抵押品赎回权。这一程序旨在帮助面临丧失抵押品赎回权的人，可能需要长达12个月，在纽约等州甚至需要更长时间[来源:Fulmer］．在地产界，需要进行这种冗长程序的州被称为“司法州”。其他州的止赎法更为自由放任。在这些“非司法”州，贷款人可以更容易、更迅速地寻求止赎[来源:Fulmer］．例如，在德克萨斯州，贷款人只需要大约60天就可以申请止赎[来源:Fulmer］．了解你所在的州是如何处理止赎的，当你找到你喜欢的房子时，让你的经纪人确定房产的止赎过程有多远。你可能要等很长时间了。

金钱可能买不到幸福，但它可以让你更接近以一个不错的价格买到你梦想中的房子，尤其是如果你梦想中的房子碰巧是一个破旧的房子。拥有大量现金可以在几个方面让这个过程更加顺利。首先，你为房子支付的首付款越多，贷款人就会越认真地接受你的提议。只要支付要价的20% ~ 25%，就足以说服对方银行你是一个安全的赌注[来源:Gengler］．

所有这些让不良房产销售与众不同的环节往往都要花钱。还记得你需要进行详细的房屋检查吗?这大约需要350美元[来源:吉布斯］．还有那些你可能要做的大规模维修?你会认为你可以用你的贷款来弥补他们，但如果损失太大，贷款人甚至可能不会批准你的贷款。您可能需要创建一个第三方账户为了支付维修费用，或者甚至申请第二笔房屋改善贷款，让你的贷款人相信房子是适合居住的[来源:吉布斯］．

最后，购买银行拥有的房产会让买家承担很多费用，而在正常的交易中，卖方会承担这些费用。例如，你通常需要支付交易费用和任何房地产转让税，并在交易结束前解决房屋的留置权[来源:麦克雷博士］．

为一套陷入困境的房屋出价可能比你想象的要棘手。虽然你可能认为你可以给出一个低价格，并期望绝望的房主和贷款人接受它，但事实并非如此。银行愿意承担财务上的损失，将房子从他们的资产负债表中剥离出来，但不会太大[来源:Re/Max]。通常，挂牌价格在被取消抵押赎回权的房子接近银行认为他们可以得到的房子，即使考虑到一个可怕的市场[来源:吉布斯］．要价将基于该地区的可比销售额，很像非不良住房的挂牌价格[来源:吉布斯］．所以，如果你想要给出一个较低的报价，确保它有一些可比的销售支持[来源:吉布斯］．你不会想要侮辱贷款人的智商吧。银行不会花太多时间处理多个还价，所以你的起始价不能太低。如果他们认为他们可以得到更好的价格，他们会很乐意在你出价两三次，甚至一次之后拒绝你。吉布斯］．

买一个破旧的房子不是所有的问题和头痛．作为买家，你在与贷款人谈判价格时确实有一定的影响力。如果受损房屋的状况很差，情况尤其如此。如果银行如果你拒绝在价格上对急需维修的房屋做出任何让步，请你的贷款人对房产进行全面评估。(评估是对房屋的详细评估，借贷者用它来确定他们将贷款给你的金额)。如果估价低于要价，你可以以此来说服银行接受一个更低的报价[来源:吉布斯］．