炒房是如何运作的

在炒房时，最大的问题之一是:我是雇人帮忙，还是自己动手?

布莱恩·巴尔/盖蒂图片社

如果你看家庭和花园有线电视频道，似乎每个人都在炒房。《翻转这所房子》(Flip This House)和《翻转》(Flip Out)只是众多称赞它的有线电视节目中的一对买房子并迅速销售价格要高得多。但炒房更像是一个基本的投资课程:低买高卖。你想要找到一处被低估的房产，或者在出售之前，你可以投入最少的时间和金钱。有些人通过购买陷入困境的房产来谋生，然后迅速将其扭转过来并从中获利。然而，在房地产泡沫破灭时，事情就没那么容易了。

大多数轻率的专家给出的第一条建议是：制定预算。虽然找到一个完美的地方并了解你的技能（或与技能集交朋友）很重要，但预算是新的鳍状肢最常失败的地方。那么从哪里开始呢？首先，获得融资。

这一步相当简单次级抵押贷款是热的。这些抵押贷款允许购房者支付很少或不支付首付。作为交换，他们获得了更高的利率——但当你打算只拥有房子几个月时，这是一个小问题。然而，当市场不景气时，为投资性房产获得抵押贷款就变得更加困难，而当一处房产在市场上闲置时，极高的利率会掏空投资者的钱包。

因此，现金在启动转手过程中扮演了更重要的角色。你能支付的首付越多，利率就越低。而且，当然，手头有现金来解决这个问题也是有帮助的。接下来我们来看看如何进行预算。

厨房是最重要的装修区域之一。

数字视觉/盖蒂图片社

如果你有这个打算的话买一个新建的房子，预算可以很简单。这就像买了一套你真正打算住的房子——你需要支付抵押贷款，保险税务、房地产中介和律师这就是我想说的。然而，在疲软的市场中，房屋的供给远远大于需求，所以你可能会比你计划的更久地拥有那处房产。

如果你正在修一间要修的房子，当你考虑需要进行的装修时，预算就会开始增加。根据大多数专家的意见，你应该在对最终成本的估计上加上20%。如果你高估了，你会得到意外之财，但如果你低估了，你会陷入意想不到的账单中。

结构改进——比如管道，电、绝缘、虫害控制和暖通空调——通常是最不性感但最重要的改进。新的硬木地板和油漆可能会吸引买家进门，但是白蚁问题会很快扼杀一笔交易。如果你在这里缺乏技术技能，你还必须考虑劳动力成本(这包括等待你的姐夫完成电线的时间和金钱损失)。

大多数房地产经纪人建议，为了获得最大的投资回报，应该把厨房和浴室修缮一下。除了结构上的改变，这可以包括新的橱柜、柜台、五金、水槽、挡板、电器、地板和照明。厨房升级可能很昂贵，但会给人留下深刻的印象(比如花岗岩台面和储酒柜)。你也可以选择环保绿色建筑如何运作)，这可以增加价值的房子时，改善营销省钱。显然，如果房子结构良好，只需要更新油漆和地毯，你就可以降低成本——但事情很快就会变得昂贵，特别是如果你使用承包商和外部劳动力的话。

另一个需要考虑的方面是抑制的吸引力——房子的外面。你可能需要粉刷、美化和修理车道，这增加了预算。如果你在一个价格昂贵的社区买房，修剪草坪和修理栅栏可能还不够——可能还有业主的协会费用。在一些有前途的社区，你可能需要为安全措施做预算。

所以，一旦你有了预算，你就可以选择你的地点，我们接下来讨论。

加州安提阿的房屋止赎数量激增:2007年1月至8月间，有271座房屋被收回。房屋价格下降了15%。

贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社

一旦你决定要转手什么样的房子——新建的，待修的，还是丧失抵押品赎回权你得弄清楚周围的环境。不要在这里的研究上吝啬。确保你真的调查了这个地区——在白天和晚上开车四处转转，查看最近的销售价格，看看是否有其他炒房者坐在空房子上。

如果你决定转手购买新房，你的选择在一定程度上受到了该地区正在建设的项目的限制——通常是房地产开发项目。一些社区对购房者也有限制，要求他们住在房子里，这样社区就不会变成鬼城。

如果你愿意的话买房在丧失抵押品赎回权的情况下，你将从贷款人那里购买——丧失抵押品赎回权的房屋也被称为上的，或由贷款人拥有的不动产。购买REO是一个漫长的过程，通常需要6到8个月。这是因为对于a银行要取消房屋的赎回权，它必须向法院提交针对房主的文件，这需要一段时间。如果是拍卖，你就得遵守时间表。而且因为房子是“按原样”出售的，银行可能不愿意提供贷款。

但是，如果你决定购买止赎房屋，有很多网站可以提供REO房屋，通常是收费的。像房利美(Fannie Mae)这样的许多贷款机构，将他们丧失抵押品赎回权的房屋列入名单。这里有一个警告:许多这样的网站可以让你在这个国家的任何地方搜索房屋，但专家们一致认为，炒房者犯下的最大错误之一是在未参观的情况下购买房屋。房子的照片可能很漂亮，但没有办法保证其他的东西。它没有给你任何关于这个社区的线索，也没有办法知道这张照片的年代。

一间待修理的房子 佛罗里达州圣彼得堡。

照片由蒂芙尼·康纳斯提供

用于修缮房屋的预算会迅速膨胀。如果你决定投资一个，你需要有很高的风险容忍度和退出策略。大多数家庭装修专家的共识是:

根据你们的目标和整修的程度，修复鞋面可能需要几个月（或者更少，若你们真的幸运的话）或者几年的时间来恢复。如果你想在投资的过程中生活，请记住，你的未来可能会有很多锯末。虽然新兴社区可能一夜之间爆炸，但犯罪率、当地商业繁荣和学校改善也会出现波动，所有这些都会影响你的财产价值。耐心是等待社区发展的关键。

要了解更多关于炒房的信息，请看下一页的链接。

原出版日期：2008年1月3日