抵押贷款是如何工作的

在法律术语中，a抵押贷款是否“将财产质押给债权人作为支付款项的担保?债务”(来源:YourDictionary.com］．简单地说，按揭就是一种贷款。对很多人来说，这是他们能借到的最大一笔贷款。对于普通贷款，没有明确的抵押品。贷方会查看你的信用记录，你的收入和储蓄，然后决定你是否是一个值得冒险的人。有了抵押贷款，贷款的抵押品就是房子本身。如果你不偿还贷款(连同所有的费用和感兴趣然后贷款人就可以拿走你的房子。

银行是传统的抵押贷款者。你可以向银行申请抵押贷款银行你可以把它用于你的支票和储蓄账户，或者你也可以到其他银行去买利率和条款最好的银行。如果你没有时间自己挑选，你可以和一个抵押贷款经纪人，虽然不同的贷方虽然不同的贷款人来说，但是为您提供最佳交易。但银行不是唯一的抵押贷款来源：信用合作社美国一些养老基金和各种政府机构也提供抵押贷款。

和其他贷款一样，抵押贷款也有固定或可调整的利率，贷款期限从5年到30年不等。与大多数其他贷款不同，抵押贷款需要承担大量相关成本和费用。其中一些费用只发生一次，比如交易费用，而其他费用则是每个月附加到抵押贷款支付中。

你可能认为抵押贷款已经存在了数百年 - 毕竟，有人怎么能彻底支付房子的费用？然而，它只是在20世纪30年代，抵押贷款实际上得到了他们的开始。你可能会让你感到惊讶银行没有坚持这个新想法;保险公司。这些胆大的保险公司这样做不是为了通过收费和利息赚钱，而是希望在借款人无法按时还款的情况下获得房产所有权。

直到1934年，现代抵押贷款才出现。的联邦住房管理局（FHA）发挥了关键作用。为了帮助将国家拉出大萧条，FHA启动了一种新型抵押贷款，旨在没有在现有方案下获得抵押贷款的人。那时，只有四个家庭拥有的家庭。抵押贷款贷款条款仅限于房产市场价值的50％，还款时间表超过三到五年，并以气球付款结束。当时的80％贷款意味着您的下降付款额为80％ - 而不是您所融资的金额！贷款条款这样，难怪大多数美国人都是租房者。

FHA开始了一个降低了付款要求的程序。他们设置了80％的程序贷款与估值（LTV），90％的LTV，更高。这家强迫商业银行和贷款人这样做，为普通美国人创造了更多的机会。

FHA还开始了基于实际偿还贷款的实际能力，而不是简单地“认识某人”的传统方式的贷款资格贷款的趋势。FHA加快了贷款条款。FHA而不是传统的五到七年贷款，而不是传统的五年贷款，最终延伸到我们今天拥有的30年贷款。

联邦住房管理局参与的另一个领域是房屋建设的质量。而不是简单的融资任何家，FHA设置质量标准这些家庭必须满足贷款条件。这是一个聪明的举动;他们不希望贷款的期限超过这栋楼!这开启了另一种趋势，商业银行最终也追随了这一趋势。

在联邦住房管理局之前，传统的抵押贷款都是只付利息的支付方式，最后的气球式支付金额相当于贷款的全部本金。这是丧失抵押品赎回权如此普遍的原因之一。联邦住房管理局建立了摊销贷款，这意味着人们必须支付每笔利息支付的贷款本金额的增量金额，在贷款期限逐步减少贷款，直至其完全退还。

在下一页，我们将分解现代每月贷款支付的组成部分，并解释摊销的重要概念。

的首付抵押贷款是指你一次性预付的金额减少了钱你必须借钱。你想付多少钱就付多少。传统的贷款金额是购买价的20%，但也有可能找到只需要3%到5%的抵押贷款。然而，你付的钱越多，你需要融资的就越少，你的月供就会越低。

每月按揭还款由以下成本组成，缩写为PITI:

在固定利率抵押贷款中，你的月供在贷款期限内大致保持不变。月复一月，年复一年变化的是偿还贷款本金的那部分和纯利息的那部分。原始贷款和累积利息的逐步偿还被称为摊销．

如果你看看典型的30年期抵押贷款的分期偿还时间表，借款人在贷款的前几年支付的利息比本金要多得多。例如，一笔利率为6%的10万美元贷款，每月需支付599美元的抵押贷款。在抵押贷款支付的第一年，每个月大约有500美元用来支付利息;离本金只有99块。直到第18年，本金支付才超过利息。

摊销的优势在于您可以慢慢偿还贷款的利息，而不是在最后支付一个巨大的气球付款。在30年内传播支付的缺点是您最终向215,838美元支付215,838美元，以便为此原始的100,000美元贷款。此外，在家中建立股权需要更长的时间，因为你已经回复了这么少的校长。股本是你房子的价值减去你的剩余本金余额。

但这并不意味着30年期固定利率抵押贷款是件坏事。远非如此。我们将在下一页仔细研究固定利率抵押贷款。

就在不久以前，贷方只提供一种抵押贷款:30年期固定利率抵押贷款。一个固定利率抵押提供的利率在整个贷款周期内都不会改变。不仅你的利率不会改变，你每月的抵押贷款还会保持15年、20年或30年不变，这取决于你的抵押贷款期限。唯一可能会改变的数字是财产税和包括在你每月账单中的任何保险费用。

利率与固定税率抵押的利率升高，经济较大。当经济增长时，利率高于经济衰退期间。在这些一般趋势中，贷方根据其信用历史和贷款的长度提供借款人的特定利率。以下是30,20和15年的好处：

固定利率抵押贷款有一种长期的稳定性，许多借款人觉得这很有吸引力，尤其是那些计划在自己的房子里住上10年或更长时间的人。其他借款人更关心的是获得尽可能低的利率。这就是可调利率抵押贷款的部分吸引力，我们接下来会讲到。

一个可调利率抵押贷款（手臂)的利率会根据市场情况的变化而变化，通常是一年一次。不断变化的利率会影响你每月的抵押贷款偿还额。ARMs之所以对借款人有吸引力，是因为它的初始利率比传统的30年期固定利率抵押贷款要低得多。即使在2010年，30年期固定抵押贷款利率处于历史低位，ARM利率也几乎低了整整一个百分点[来源:介入］．对于那些相信自己将在几年内卖掉房子的借款人来说，ARMs也是有意义的。

如果你正在考虑ARM，有一件重要的事情要记住，意图并不总是等于现实。在房地产繁荣时期，许多打算快速出售房屋的ARM借款人却被他们无法负担的“重置”抵押贷款所困。他们中的许多人从未完全理解ARM协议的条款。以下是你需要寻找的关键数字:

现在让我们看看一些较少的常见抵押贷款选择，如政府赞助的贷款，气球抵押贷款和反向抵押贷款。

让我们从一个冒险的抵押贷款开始气球抵押贷款．气球抵押贷款是一种短期抵押贷款(5到7年)，它像30年抵押贷款一样摊还。这样做的好处是你在5年内每月还款额相对较低，但这里还有个问题。五年之后，你欠银行本金的余额，将非常接近于原始贷款金额。这种“气球式”付款方式可能是致命的。如果你不能在五年内转手或为房子重新融资，那你就不走运了。

反向抵押贷款只要你住在家里，就实际支付给你。这些贷款是为62岁及以上需要流入的房主设计的贷款现金可以是每月支票，也可以是信用额度。本质上，这些房主以房屋净值为抵押借款，但只要他们不卖掉房子或搬家，他们就不必偿还贷款。缺点是，交易的成本可能非常高，你仍然需要支付税收和抵押保险[来源:摩尔］．

联邦政府的三个机构与贷款机构合作，为符合条件的借款人提供折扣利率和贷款条款:联邦住房管理局(FHA)是美国住房和城市发展部的一部分，退伍军人管理局(VA)和农村住房服务(RHS)是美国农业部的一个分支。

这些代理商并不直接向借款人提供资金。相反，他们确保批准的抵押贷款人制作的贷款。这包括再融资已无法实现的抵押贷款。信用历史不良的借款人可能会发现从FHA批准的贷款人获得贷款更容易，因为贷方知道如果借款人未能偿还贷款，则政府将拿到该法案。FHA贷款只需要3％的付款，所有这些都可以来自家庭成员，雇主或慈善组织[资料来源：HUD.］．商业抵押贷款不允许这样做。

退伍军人管理局的贷款，像联邦住房管理局的贷款一样，是由该机构担保的，而不是直接借给借款人。va支持的贷款为合格的退伍军人提供了慷慨的条件和宽松的要求。只要房价不超过贷款限制为县。

如果您住在乡村或小镇，您可以通过农村住房服务获得低利息贷款。RHS通过批准的贷方和政府资助的直接贷款提供保证贷款。可偏离的低收入家庭获得房屋的贷款。

在下一页，学习所有关于兴趣的知识。这些百分比到底是什么意思呢?

关于抵押贷款和其他贷款，最令人困惑的事情之一可能是利息的计算。由于复利、期限和其他因素的变化，在比较抵押贷款时很难进行比较。有时候我们好像在拿苹果和葡萄柚做比较。

例如，如果你想比较利率为7%、利率为1个百分点的30年期固定利率抵押贷款和利率为6%、利率为1.5个百分点的15年期固定利率抵押贷款，该怎么办?首先，你必须记住还要考虑与每笔贷款相关的费用和其他费用。你怎样才能准确地比较这两者呢?幸运的是，有一种方法可以做到。根据《联邦借贷真相法》，贷方必须披露实际利率以及总融资费用美元．

的年利率（4月)可以让你对贷款的实际成本做出真实的比较。APR是每年的平均财务费用(包括费用和其他贷款成本)除以贷款额。它以年百分比表示——因此得名。APR将略高于贷款人收取的利率，因为它包括贷款附带的所有(或大部分)其他费用，如启动费、积分和PMI溢价。

这里有一个APR如何运作的例子。你看到一则广告，提供利率为7%，利率为1个百分点的30年期固定利率抵押贷款。你会看到另一个广告，提供7%的30年期固定利率抵押贷款，没有积分。简单的选择,对吧?事实上,它不是。幸运的是，美国草原保护区协会考虑了所有的细则。

说你需要借10万美元。有了贷方，这意味着您的每月付款额为665.30美元。如果这一点为10万美元（1,000美元），申请费是25美元，加工费为250美元，其他收费为750美元，那么这些费用（2,025美元）的实际贷款金额为100,000美元（$ 100,000 - $ 2,025 = $ 97,975）。这意味着97,975美元的新贷款金额用于涵盖贷款的真正成本。要查找APR，您可以确定每月支付665.30美元的利率，贷款为97,975美元。在这种情况下，它真的是7.2％。

所以第二个贷款人是更好的交易，对吗？不是那么快。继续阅读以了解APR和始发费用之间的关系。

出借人是如何赚取创始费的钱预付你的抵押贷款。发放的费用计算为总贷款的百分比，通常在美国抵押贷款0.5％和1％之间[来源：Investopedia］．回到我们的APR榜样，让我们​​说，第二个贷款人指控3％的发起费用，加上申请费和其他费用为3,820美元。这将新的贷款金额降至96,180美元，从而产生了7.39％的4.39％。所以你有它：虽然第二个贷款人没有广告点，但由于其陡峭的起源费用，它最终得到了更高的4月。

关键信息很简单:不要只看利率。询问APR，并与其他贷方进行比较。另外，确保你知道哪些费用包括在APR的计算中。通常情况下，这些费用包括发起费、积分、购买费、预付抵押贷款利息、抵押贷款保险费、申请费和承销成本。但请注意，有些费用是由所有贷款人收取的，而且是不可协商的，比如产权保险和估价。

幸运的是，你不需要自己计算APR。贷方会在给你联邦贷款披露真相时给你;你只需要了解它的重要性。

以下是你在检查APR时需要考虑的一些其他事情:

你想买新房子吗?这可能让您在市场上进行抵押贷款 - 以及数十个条款，工作时间和数十年的付款。了解如何充分利用您的钱。

为了有资格获得抵押贷款，大多数贷方要求您有一个债务收入比为28/36(这取决于你的首付和贷款类型)。这意味着不超过你每月总收入的28%(包括所有来源和税前收入)可以用于住房，不超过你每月收入的36%可以用于你的住房总计每月债务(这包括你的按揭付款)。他们研究的债务包括任何长期贷款，如汽车贷款、学生贷款、信用卡或任何其他人债务这需要一段时间才能见效。

这里有一个关于债务收入比如何运作的例子:假设你每年挣35000美元，正在寻找一套每月需要800美元抵押贷款的房子。根据你住房的28%限额，你可以每月支付816美元，所以这个房子每月800美元就可以了(你总收入的27%)。然而，假设你每月还要支付200美元的汽车贷款和115美元的学生贷款。你必须把这些加到800美元的抵押贷款中，才能算出你的总债务。总共1115美元，大约是你总收入的38%。这使得你的住房债务比率为27/38。出借人通常使用这两个数字中较小的一个，在这种情况下，28%的816美元的限制，但你可能不得不提出一个更大的首付或与出借人谈判。

你还得考虑你能负担得起什么。贷方会根据债务收入比中的较低数字告诉你你能负担多少，但这没有考虑你的任何常规支出(如食物)。如果你有一个昂贵的爱好，或者有在五年内需要很多钱的计划怎么办?你的贷方并不知道这一点，所以它说你今天有资格申请的1400美元抵押贷款在五年后可能并不符合你的实际预算——尤其是在你的收入在这段时间没有增长太多的情况下。看看这个计算器，看看根据你目前的收入，你能买得起多少房子。

总的来说，现在申请抵押贷款的资格比房地产繁荣时期更加困难，当时几乎任何有动机的购房者都能找到贷款——甚至很多买不起房子的人也不例外。在下一节中，我们将解释你需要什么样的信用记录和收入能力来通过贷款人的背景调查。

贷方会查看你的工作历史和信用记录，作为你偿还贷款的可能性的指标。贷方希望看到稳定性，这意味着他们会密切关注你信用记录的最后两年的任何逾期付款。他们会特别关注任何逾期30天的租金或抵押贷款。他们也会考虑滞纳金信用卡在过去的六个月里

稳定的收入也很重要。放贷者希望在过去两年中在一个雇主那里有稳定的工作(或者至少在同一领域有工作)。其他收入，如兼职或自由职业、加班、奖金或自营职业者的收入，如果有两年的工作经历，也可以接受。如果你没有达到最低要求，这并不意味着你永远无法获得抵押贷款。你可能不得不和更多的贷款人谈谈，或者接受更高的利率。

整个信贷市场已经吃紧好几年了。抵押贷款机构给信用分数高的借款人提供最好的利率(760到850)，他们可以支付一大笔首付(10%到20%)[来源:Esswein］．

以下是申请抵押贷款时需要的典型文件清单:

更详细的列表可以在这里找到。你的贷方和结帐律师也会告诉你在贷款结帐时需要提交哪些文书和文件。我们将在下一页深入研究收尾过程。

房屋抵押贷款的总成本远远超过每月支付的抵押贷款。一旦签订了销售合同，关闭过程开始。作为关闭的一部分，契约和标题被转移到买方，兑换销售保险和融资文件，并将副本交付给县录音机。由于结束是法律程序，它通常涉及律师或至少一个第三方托架持有人。所有这些流程和专业人士都花钱，加入了一个惊人的大笔资金关闭成本．

的数量钱你要支付的交易费用因地区而异。例如，如果你住在税收高的地区，你的关闭成本会更高。此外，房地产经纪人、贷款机构和律师根据所处市场的不同有不同的收费标准。通常情况下，你需要支付贷款总额的3%到6%作为结帐成本——也就是说，如果你获得了10万美元的贷款，你需要支付3000到6000美元。

当然，你可以也应该货比三家，协商费用。《房地产清算程序法案》要求贷款人在收到你的申请后的三天内为你提供一个良好的交易成本估算。正如你在接下来几页的列表中所看到的，有很多费用你可能能够说服贷方降低或放弃。你也可以通过谈判让卖家支付一些交易费用。

终止抵押贷款的服务费用分为三类:获得贷款的实际成本、转让房产所有权所涉及的费用以及支付给州和地方政府的税款。

在接下来的三页中，我们将详细分析每一笔可能包含在购房交易中的费用。

以下是一些主要费用包括结束费用：

如果你认为你已经完成了收尾成本，再想想:

你能相信我们还有更多的交易成本要讨论吗?你会在下一页找到它们。

是的，还有更多：

现在你终于完成了交易——是的，你可能需要为其他东西付费。看看下一页有什么。

私人抵押贷款保险(PMI)可以帮助你获得你想要的抵押贷款，首付不超过20%。这对年轻的购房者尤其有帮助，他们没有多年的储蓄，但想享受税收优惠和购房投资方面的好处。PMI是一种保险，在你无力偿还抵押贷款的情况下。这是对借方的保护，借方承担了更大的风险而借方的权益却更少。放款人通过经验和研究发现，金额之间存在一定的相关性钱借款人已经进入了家庭和贷款的违约率。家中越股权，违约速率越低。

举个例子:如果一对夫妇有1万美元银行如果他们必须支付20％的付款，那么他们可以购买50,000美元的家。如果他们不需要支付20％，那么同样的10,000美元可以在$ 10万美元的房屋上付款，或者在20万美元的房子上付款。但是，如果他们选择更昂贵的房子，他们必须支付PMI。PMI的费用基于贷款金额。为100,000美元的贷款，支付10％的贷款，PMI的平均费用可能为每月40美元。

1998年，《房主保护法》(owners Protection Act)为1999年7月29日或之后签署的抵押贷款制定了规则，要求在房产净值达到22%(基于原始房产价值)后自动终止PMI。如果你的抵押贷款是在那个日期之后签署的，你也可以要求当你达到20%时降低PMI。如果你的抵押贷款是在那个日期之前签署的，一旦你达到了神奇的20%的标志，你可以要求取消PMI，但你的贷款人没有法律要求取消它。

有一些特定的条件可能会使你的贷款成为这个规则的例外——例如，如果你没有及时还款，如果你的贷款被认为是高风险的，或者如果你对房产有其他留置权。请注意，有些州有法律规定，对于在1998年7月29日之前签署抵押贷款的人，提前终止PMI。

获得抵押贷款比以前困难多了。这是为什么呢?我们将在下一页研究两家贷款机构以及导致住房危机的原因。

与你所想的相反，抵押贷款者并不会钱利息。他们通过在二级投资市场上出售来兑现你的抵押贷款。如果一家银行必须等上30年才能收回全部抵押贷款，那么它就没有足够的流动性向其他借款人发放贷款。

二级市场上抵押贷款的最大买家是两家公司政府赞助企业（GSES）：联邦国家抵押贷款协会(房利美)和联邦房屋贷款抵押贷款公司(房地美(Freddie Mac)。这些大型公共/私人实体是由国会创建的，目的是让更多中低收入的人获得抵押贷款。

对于房地美和房利美(众所周知)来说，购买抵押贷款必须符合他们的贷款限额。2010年，“一般”地区的单户住宅贷款限额为41.7万美元，夏威夷部分地区的高成本地区高达180万美元[来源:房利美(Fannie Mae)］．房地美和房利美从贷款人手中购买抵押贷款后，将其作为证券在债券市场上出售。这为贷款人提供了流动性，以资助更多的抵押贷款，直到2006年抵押贷款支持证券（MBS)被认为是可靠的投资。但当成千上万的人开始拖欠他们的抵押贷款时，这些证券的价值暴跌。由于大量大型国际投资银行大举投资于抵押贷款支持证券(mbs)，美国抵押贷款违约率的上升给全球经济带来了冲击。

2008年，联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)接管了房利美和房地美(Federal Housing Finance Agency)，截至2010年6月，两房从美国财政部获得了1,450亿美元的救助资金，向信贷市场注入了紧急流动性。即使在政府被收购后，房利美和房地美仍是上市公司，直到它们的股价跌破最低价格要求，并于2010年从纽约证券交易所(New York Stock Exchange)退出[来源:路透］．

即使在所有问题上，Fannie和Freddie仍然是二级市场上最大的抵押贷款购买者，也是国家信用体系的重要组成部分。

在下一页，我们将讨论“F”字——止赎——以及政府是如何帮助陷入困境的借款人避免信贷灾难的。

缺失抵押贷款支付可能导致您的财产损失。丧失抵押品赎回权是指贷款人占有你的房屋并将其出售以获得你的房屋的法律程序吗钱回来。

美国从未见过止赎危机，就像2008年开始的那样。仅在那一年中，贷款人提交了200万抵押品赎回诉讼程序，100万抵押贷款借款人失去了家庭[来源：Palmeri］．来自房地产数据库RealtyTrac的专家表示，2010年将有多达400万户家庭收到止赎通知[来源:揭发］．然而，仅仅因为你收到了止赎通知，并不意味着你一定会失去你的房子。

联邦政府制定了一些再融资和贷款修改计划，以帮助房地科员避免抵押品赎回权的信用粉碎经验。在网站上MakingHomeAffordable.gov，借款人可以看出他们是否有资格获得四个关键计划之一：

需要记住的一件重要的事情是，丧失抵押品赎回权对贷款人来说也很糟糕。根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，单是处理这一索赔，贷款机构就需要为每栋房屋支付5万多美元。工商管理硕士］．然后银行必须出售家庭，这可能会达成一小部分原始贷款金额。

关于止赎的最后一点提示:在今天的抵押贷款环境下，没有理由为抵押贷款咨询或贷款修改服务付费。事实上，政府警告说，许多此类服务都是骗局。住房和城市发展办公室运营着HOPE热线(888-995-HOPE)，这是一个免费电话号码，为那些挣扎着想避免丧失抵押品赎回权的房主提供帮助。

如果你想通过节省抵押贷款来避免丧失抵押品赎回权，请浏览下一页寻找指导。

下面是一些可以帮助你省钱的事情钱在你的抵押贷款:

有关抵押和相关主题的更多信息，请参阅下一页的链接。

最初发布时间：2002年10月8日