抵押贷款如何运作

在法律上，a抵押贷款“将财产质押给债权人作为支付债务的担保”是否属于担保债务”(来源:YourDictionary.com］.说白了，抵押贷款就是贷款。对很多人来说，这是他们借过的最大一笔贷款。常规贷款没有明确的抵押品。贷款人会查看你的信用记录、收入和储蓄，然后决定你是否值得投资。有了抵押贷款，贷款的抵押品就是房子本身。如果你不偿还贷款(连同所有的费用)感兴趣这些都包括在内)，然后贷款人就可以拿走你的房子。

银行是传统的抵押贷款机构。你可以在银行申请抵押贷款银行你可以用在支票和储蓄账户上，或者你可以到其他银行货比三家，以获得最优惠的利率和条款。如果你没有时间自己去货比三家，你可以找一个抵押贷款经纪人他会筛选不同的贷款人，为你协商出最合适的交易。不过，银行并不是抵押贷款的唯一来源。信用合作社在美国，一些养老基金和各种政府机构也提供抵押贷款。

像其他贷款一样，抵押贷款也有固定或可调整的利率，贷款期限从5年到30年不等。与大多数其他贷款不同，抵押贷款有很多相关成本和费用。其中一些费用只会发生一次，比如交割费用，而另一些费用则每月都附加在抵押贷款上。

你可能认为抵押贷款已经存在几百年了——毕竟，谁能负担得起一套房子的全部费用呢?然而，直到20世纪30年代，抵押贷款才真正开始出现。这可能会让你感到惊讶银行没有坚持这个新想法;保险公司做到了。这些大胆的保险公司这样做不是为了通过收取费用和利息来赚钱，而是希望在借款人无法按时还款的情况下获得房产所有权。

直到1934年，现代抵押贷款才出现。的联邦房屋管理局(FHA)发挥了关键作用。为了帮助国家走出大萧条，联邦住房管理局推出了一种新型抵押贷款，旨在帮助那些在现有计划下无法获得抵押贷款的人。当时，只有四成家庭拥有住房。抵押贷款的期限被限制在房产市场价值的50%，还款时间表被分散到三到五年，最后以一笔巨额还款结束。当时80%的贷款意味着你的首付款是80%，而不是你融资的金额!有了这样的贷款条件，难怪大多数美国人都是租房者。

联邦住房管理局启动了一个降低首付要求的项目。他们设立了提供80%的项目贷款与估值（LTV)， 90%的LTV，甚至更高。这迫使商业银行和贷款机构也这样做，为普通美国人创造了更多拥有住房的机会。

联邦住房管理局还开创了一种趋势，即根据人们偿还贷款的实际能力来确定贷款资格，而不是简单地通过“认识某人”的传统方式。联邦住房管理局延长了贷款期限。与传统的5到7年期贷款不同，联邦住房管理局提供了15年期贷款，并最终将贷款期限延长至我们今天所拥有的30年期贷款。

联邦住房管理局参与的另一个领域是房屋建设的质量。而不是简单的融资任何家，房管局设质量标准这些房屋必须满足条件才能获得贷款。这是明智之举;他们可不想让贷款比房子的寿命长!这开启了另一种趋势，商业贷款机构最终也遵循了这种趋势。

在联邦住房管理局成立之前，传统的抵押贷款是只付利息，最后以一笔相当于贷款全部本金的高额还款结束。这就是丧失抵押品赎回权现象如此普遍的原因之一。房屋管理局成立了摊销这意味着人们在每次支付利息时都要支付贷款本金的增量，在贷款期限内逐渐减少贷款，直到完全还清。

在下一页，我们将分解现代月供贷款的组成部分，并解释分期偿还的重要概念。

的首付抵押贷款是你预先支付的一笔钱，它减少了你的贷款金额钱你必须借。你想付多少钱就付多少。传统的贷款金额是购买价格的20%，但也有可能找到只需要3%到5%的抵押贷款。然而，你付的钱越多，你需要融资的就越少——你的月供也就越低。

每月按揭供款由以下成本组成，简称为PITI:

有了固定利率的抵押贷款，你的月供在贷款期限内大致保持不变。每月和每年都在变化的是抵押贷款支付的本金部分和纯利息部分。原始贷款和累积利息的逐渐偿还被称为摊销。

如果你看一下典型的30年期抵押贷款的分期偿还时间表，借款人在贷款的最初几年支付的利息要比本金多得多。例如，一笔利率为6%的10万美元贷款，每月需支付599美元的抵押贷款。在支付抵押贷款的第一年，每月大约有500美元用于偿还利息;本金只差99美元了。直到第18年，本金支付才超过利息。

分期偿还的好处是，你可以慢慢偿还贷款的利息，而不是在最后支付一笔巨额的气球付款。将还款摊分30年的缺点是，你最终要为最初的10万美元贷款支付215,838美元。此外，你需要更长的时间来建立房屋的权益，因为你在这么长时间内偿还的本金很少。股本是你房子的价值减去你的剩余本金余额。

但这并不意味着固定利率的30年期抵押贷款是一件坏事。远非如此。我们将在下一页仔细研究固定利率抵押贷款。

就在不久前，贷款人提供的抵押贷款只有一种:30年期固定利率抵押贷款。一个固定利率抵押贷款提供在整个贷款期限内永远不会改变的利率。不仅你的利率永远不会改变，而且你每月的抵押贷款还款额在15年、20年或30年内保持不变，这取决于你的抵押贷款的长短。唯一可能改变的数字是房产税和每月账单中包含的任何保险费用。

固定利率抵押贷款的利率随着整体经济的起伏而起伏。当经济增长时，利率高于衰退时期。在这些总体趋势中，贷方根据借款人的信用记录和贷款期限为借款人提供特定的利率。以下是30年、20年和15年期限的好处:

固定利率抵押贷款具有长期稳定性，许多借款人认为这很有吸引力，尤其是那些计划在自己的房子里住上十年或更长时间的人。其他借款人更关心的是获得尽可能低的利率。这是可调利率抵押贷款的吸引力之一，我们接下来会讲到。

一个可调利率抵押贷款（手臂)的利率根据不断变化的市场情况而变化，通常是一年一次。利率的变化会影响你每月还款额的大小。arm对借款人很有吸引力，因为大多数人的初始利率明显低于传统的30年期固定利率抵押贷款。即使在2010年，30年期固定抵押贷款利率处于历史低点，ARM利率也几乎比现在低了整整一个百分点。介入］.对于那些相信自己会在几年内卖掉房子的借款人来说，arm也很有意义。

如果你正在考虑ARM，有一件重要的事情要记住，那就是意图并不总是等于现实。许多打算在房地产繁荣时期迅速出售房屋的ARM借款人却陷入了他们无法负担的“重置”抵押贷款。他们中的许多人从未完全理解ARM协议的条款。以下是需要关注的关键数字:

现在让我们来看看一些不太常见的抵押贷款选择，比如政府资助贷款、气球抵押贷款和反向抵押贷款。

我们从一种叫做a的高风险抵押贷款开始气球抵押贷款。气球抵押贷款是一种短期抵押贷款(5到7年)，它像30年抵押贷款一样摊销。这样做的好处是，在五年内，你每月的还款额相对较低，但问题是。五年后，你欠银行本金的剩余余额，将非常接近原始贷款金额。这种“气球”付款可能是致命的。如果你不能在五年内翻转或再融资，你就不走运了。

反向抵押贷款只要你住在你的房子里就会给你钱。这些贷款是为62岁及以上的房主设计的现金，或者作为月支票，或者作为信用额度。从本质上讲，这些房主以房屋的权益为抵押借款，但只要他们不出售房屋或搬家，他们就不必偿还贷款。这样做的缺点是，交易成本可能很高，而且你还必须支付税款和抵押贷款保险。摩尔］.

联邦政府的三个机构与贷款人合作，为符合条件的借款人提供优惠利率和贷款条件:联邦住房管理局(FHA)，它是美国住房和城市发展部的一部分，退伍军人管理局(VA)和农村住房服务局(RHS)，这是美国农业部的一个分支。

这些机构不直接借钱给借款人。相反，他们为经批准的抵押贷款机构发放的贷款提供保险。这包括对已经无法负担的抵押贷款进行再融资。有不良信用记录的借款人可能会发现，从联邦住房管理局批准的贷款人那里获得贷款更容易，因为贷款人知道，如果借款人不能偿还贷款，政府将会买单。联邦住房管理局贷款只需要3%的首付，所有的首付都可以来自家庭成员、雇主或慈善组织[来源:HUD]。商业抵押贷款不允许这样做。

退伍军人管理局的贷款和联邦住房管理局的贷款一样，是由该机构担保的，而不是直接贷给借款人。退伍军人管理局支持的贷款为合格的退伍军人提供了慷慨的条款和宽松的要求。只要房价不超过该县的贷款限额，兽医就可以不付首付。

如果你住在农村地区或小城镇，你可能有资格通过农村住房服务获得低息贷款。RHS通过批准的贷款人提供担保贷款和政府资助的直接贷款。它们使低收入家庭能够获得住房贷款。

在下一页，学习所有关于兴趣的知识。这些百分比到底是什么意思?

抵押贷款和其他贷款最令人困惑的事情之一可能是利息的计算。由于复利、期限和其他因素的不同，在比较抵押贷款时很难进行比较。有时候，我们似乎在拿苹果和葡萄柚作比较。

例如，如果你想比较7%的30年期固定利率抵押贷款和1.5%的6%的15年期固定利率抵押贷款，该怎么办?首先，你必须记住还要考虑与每笔贷款相关的费用和其他成本。你怎么能准确地比较这两者呢?幸运的是，我们有办法做到这一点。《联邦贷款真相法》要求贷款机构披露有效利率百分比，以及贷款总额美元。

的年百分率（4月)，让你对贷款的实际成本进行真正的比较。年利率是平均年度财务费用(包括费用和其他贷款成本)除以借款金额。它以年百分比表示，因此得名。年利率将略高于贷款机构收取的利率，因为年利率包含了贷款附带的所有(或大部分)其他费用，如发还费、积分和PMI保费。

这里有一个APR如何工作的例子。你看到一则广告，提供30年期固定利率抵押贷款，利率为7%，加一个百分点。你看到另一个广告，提供30年期固定利率抵押贷款，利率为7%，没有积分。简单的选择，对吧?事实上，它不是。幸运的是，APR考虑到了所有的细则。

假设你需要借10万美元。无论是哪一家贷款机构，这都意味着你的月供是665.30美元。如果积分是100,000美元(1,000美元)的1%，则申请费为25美元，处理费为250美元，其他结案费总计为750美元，那么这些费用的总额(2025美元)将从100,000美元的实际贷款金额(100,000 - 2025美元= 97,975美元)中扣除。这意味着97,975美元是用于计算贷款真实成本的新贷款金额。要找到APR，你需要确定一个利率，这个利率相当于贷款97,975美元，每月支付665.30美元。在这种情况下，实际上是7.2%。

所以第二个贷款人是更好的选择，对吧?别这么快。继续阅读，了解APR和发起费之间的关系。

发起人费是贷款人的收入来源钱预付你的按揭贷款。发放的费用按贷款总额的百分比计算，在美国抵押贷款中通常在0.5%到1%之间[来源:]Investopedia］.回到我们的年利率的例子，假设第二个贷款人收取3%的发起费，加上申请费和其他费用，在交易结束时总计3820美元。这使得新贷款金额降至96,180美元，年利率为7.39%。所以你就知道了:尽管第二家银行没有打出积分广告，但由于其高昂的发起费用，它最终获得了更高的年利率。

关键信息很简单:不要只看利率。询问年利率，并与其他贷方进行比较。此外，确保你知道哪些费用包含在年利率计算中。通常，这些费用包括发起费、积分、买断费、预付抵押贷款利息、抵押贷款保险费、申请费和承销成本。但请注意，有些费用是所有贷款机构都要收取的，而且是不可协商的，比如产权保险和估价。

幸运的是，你不需要自己计算年利率。贷款人会在给你联邦贷款披露真相的时候给你;你只需要明白它的重要性。

当你检查年利率时，这里有一些其他需要考虑的事情:

为了获得抵押贷款的资格，大多数贷款人要求你有一个债务收入比为28/36(不过，这取决于你的首付款和贷款类型)。这意味着你每月总收入(各种来源和税前收入)的28%不能用于住房，而你每月收入的36%不能用于你的家庭总计每月债务(这包括你的按揭付款)。他们研究的债务包括任何长期贷款，如汽车贷款、学生贷款、信用卡或者其他的债务这需要一段时间才能得到回报。

这里有一个债务收入比如何运作的例子:假设你每年赚35,000美元，并且正在寻找一个需要每月800美元抵押贷款的房子。根据你的住房28%的限额，你每月可以支付816美元，所以这个房子每月800美元的费用是可以的(你总收入的27%)。然而，假设你每月还要支付200美元的汽车贷款和115美元的学生贷款。你必须把这些加到800美元的抵押贷款上，才能算出你的总债务。总共1115美元，大约是你总收入的38%。这使得你的住房债务比为27/38。贷款机构通常使用这两个数字中较低的一个，在这种情况下是28%的816美元限额，但你可能必须拿出一个更高的首付款或与贷款机构协商。

你还得考虑你能负担得起什么。贷款人会根据债务收入比中较低的数字告诉你你能负担多少，但这并没有考虑到你的任何日常开支(比如食物)。如果你有一个昂贵的爱好或计划在五年内需要很多钱的事情怎么办?你的贷方不知道这一点，所以它说你今天符合资格的1400美元抵押贷款可能不符合你五年后的实际预算——特别是如果你在这段时间内收入没有增加太多的话。看看这个计算器，看看根据你目前的收入，你能买得起多少房子。

总的来说，现在比房地产繁荣时期更难获得抵押贷款资格，当时几乎任何有动机的购房者都能找到信贷——甚至许多买不起房子的人。在下一节中，我们将解释你需要什么样的信用记录和收入能力来通过贷款人的背景调查。

贷款人会把你的工作经历和信用记录作为你偿还贷款可能性的指标。贷款人希望看到稳定，这意味着他们会密切关注你过去两年的信用记录中的任何逾期付款。他们会特别注意逾期30天以上的租金或按揭付款。他们还会查看逾期付款信用卡在过去的六个月里。

稳定的收入也很重要。贷款人希望在过去两年内为一个雇主提供稳定的工作(或至少在同一领域工作)。其他收入，如兼职或自由职业、加班、奖金或自营职业的收入，如果有两年的历史记录，也是可以接受的。如果你没有达到最低要求，这并不意味着你永远没有资格获得抵押贷款。你可能只需要和更多的贷款人谈谈，或者接受更高的利率。

整个信贷市场已经紧张了好几年。抵押贷款机构给那些信用评分高(760到850)的借款人提供最好的利率，他们可以支付一大笔首付(10%到20%)。Esswein］.

以下是申请抵押贷款时所需文件的典型清单:

更详细的列表可以在这里找到。你的贷款人和结案律师也会告诉你在贷款结案时需要提交哪些文书和文件。我们将在下一页深入研究结案过程。

住房抵押贷款的总成本远不止每月的抵押贷款。一旦签订了销售合同关闭过程开始了。作为交易的一部分，契据和产权转让给买方，交换产权保险和融资文件，并将副本交给县记录员。由于交割是一个法律程序，它通常涉及律师或至少第三方托管持有人。所有这些过程和专业人员都要花钱，加起来是一个惊人的大数目关闭成本。

的数量钱你需要支付的成交费用因地区而异。例如，如果你住在高税收地区，你的成交成本就会更高。此外，房地产经纪人、贷款人和律师根据他们所处的市场有不同的收费标准。通常情况下，你将支付贷款总额的3%到6%作为交易成本——如果你获得10万美元的贷款，这意味着3000到6000美元。

当然，你可以也应该货比三家，协商费用。《房地产结算程序法》要求贷款人在收到你的申请后三天内向你提供一份估价。正如你从下面几页的清单中看到的，有很多费用，你可能能够说服贷款人降低或取消。你也可以通过谈判让卖家支付一些成交费用。

完成抵押贷款所涉及的服务费用分为三类:获得贷款的实际成本、转让房产所有权所涉及的费用以及向州和地方政府缴纳的税款。

在接下来的三页，我们将分解每一个费用，可能包括在结束购房。

以下是包括成交费用在内的一些主要费用:

如果你认为交易费用已经解决了，那么再想想:

你能相信我们还有更多的成交费用要讨论吗?你会在下一页找到它们。

是的，还有更多:

既然你终于完成了交易——是的，你可能需要为其他东西付钱。看看下一页是什么。

私人抵押贷款保险(PMI)可以帮助你以20%或更少的首付获得你想要的抵押贷款。这对年轻的购房者特别有帮助，他们没有多年的储蓄，但想享受税收优惠和住房投资方面的好处。PMI是在你无力偿还抵押贷款的情况下支付抵押贷款的保险。这是对贷款人的一种保护，因为借款人的资产更少，贷款人要承担更大的风险。出借人通过经验和研究发现，他们的贷款额与贷款额之间存在一定的相关性钱借款人已经投入到房屋和贷款违约率。房屋资产越多，违约率就越低。

举个例子:如果一对夫妇有1万美元的存款银行然后，如果他们必须支付20%的首付，他们就可以买一套5万美元的房子。如果他们不需要付20%，那么同样的1万美元可以是10万美元房子10%的首付或者20万美元房子5%的首付。然而，如果他们选择更昂贵的房子，他们必须支付PMI。PMI的成本基于贷款金额。对于一笔10万美元的贷款，首付10%，PMI的平均成本可能是每月40美元。

1998年，《房主保护法》(Homeowners Protection Act)为1999年7月29日或之后签署的抵押贷款制定了规则，要求在您的房屋权益达到22%(基于原始房产价值)后自动终止PMI。如果您的抵押贷款是在该日期之后签署的，您也可以要求在PMI达到20%时放弃PMI。如果你的抵押贷款是在这个日期之前签署的，一旦你达到了神奇的20%，你就可以要求取消PMI，但法律并不要求你的贷款人取消它。

在某些情况下，你的贷款可能会成为这条规则的例外——例如，如果你没有按时还款，如果你的贷款被认为是高风险的，或者如果你对房产有其他留置权。请注意，有些州有关于在1998年7月29日之前签署抵押贷款的人提前终止PMI的法律。

获得抵押贷款比以前难多了。为什么呢?我们将在下一页研究两家贷方以及导致住房危机的原因。

与你所想的相反，抵押贷款机构并没有把他们的钱利息。他们通过在二级投资市场上出售你的抵押贷款来套现。如果一家贷款机构必须等上30年才能收到按揭贷款的全额还款，那么它就没有足够的流动性向其他借款人发放贷款。

二级市场上最大的抵押贷款买家是两家政府支持企业(gse):联邦国家抵押贷款协会(房利美)和联邦住房贷款抵押公司(房地美(Freddie Mac)。这些大型的公共/私人实体是由国会创建的，目的是为更多的低收入和中等收入的人提供抵押贷款。

对于房地美和房利美(众所周知)来说，购买抵押贷款必须符合他们的贷款限额，2010年，“一般”地区的单户住宅的贷款限额为41.7万美元，而像夏威夷部分地区这样的高成本地区的贷款限额则高达180万美元。房利美(Fannie Mae)］.房地美和房利美从贷款机构购买抵押贷款后，在债券市场上以证券的形式出售。这为贷款机构提供了流动性，以资助更多的抵押贷款抵押贷款支持证券（MBS(房地美和房利美出售的)被认为是可靠的投资。但当成千上万的人开始拖欠抵押贷款时，这些证券的价值暴跌。由于如此多的大型国际投资银行大举押注于mbs，美国抵押贷款违约率的上升给全球经济带来了冲击波。

2008年，房利美和房地美被联邦住房金融局接管(从技术上讲，联邦住房金融局成了陷入困境的抵押贷款支持者的“保卫者”)，截至2010年6月，两家公司已从美国财政部获得1450亿美元的救助资金，用于向信贷市场注入紧急流动性。即使在政府接管之后，房利美和房地美仍然是上市公司，直到它们的股价跌破最低价格要求，并于2010年从纽约证券交易所退市。路透］.

尽管存在这些问题，房利美和房地美仍然是二级市场上最大的抵押贷款买家，也是美国信贷体系的重要组成部分。

在下一页，我们将讨论“F”字——止赎——以及政府如何帮助陷入困境的借款人避免信贷灾难。

拖欠抵押贷款可能会导致你的财产损失。丧失抵押品赎回权贷款人占有你的房屋并将其出售以获得贷款的法律程序是什么钱回来。

美国从未经历过像2008年开始的止赎危机。仅在那一年，贷款人就提起了200万起止赎诉讼，100万抵押贷款借款人失去了住房。Palmeri］.房地产数据库RealtyTrac的专家表示，2010年可能有多达400万户家庭收到止赎通知。Glink］.然而，仅仅因为你收到了止赎通知，并不意味着你一定会失去你的房子。

联邦政府已经制定了许多再融资和贷款修改计划，以帮助房主避免丧失抵押品赎回权的信贷崩溃经历。在网站上MakingHomeAffordable.gov，借款人可以查看他们是否有资格参加以下四个关键项目之一:

要记住的一件重要事情是，丧失抵押品赎回权对贷方来说也很糟糕。根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，单是处理索赔，贷款人就需要为每户家庭支付5万多美元。然后，银行不得不出售房屋，其价格可能只是原始贷款金额的一小部分。

关于丧失抵押品赎回权的最后一点说明:在今天的抵押贷款环境下，没有理由为抵押贷款咨询或贷款修改服务付费。事实上，政府警告说，其中许多服务都是骗局。住房和城市发展办公室开设了希望热线(888-995-HOPE)，这是一个免费电话，为任何希望避免丧失抵押品赎回权的房主提供服务。

如果你想通过节省抵押贷款来避免丧失抵押品赎回权，请转到下一页寻找提示。

这里有几件事要记住，可以帮助你省钱钱关于你的抵押贷款:

有关抵押贷款和相关主题的更多信息，请参阅下一页的链接。

最初发表于2002年10月8日