房东是如何工作的

楼主找到租户是在当地报纸或网站上为租赁单位提供广告Craigslist.org和apartments.com。广告应包括详细介绍其大小，每月租金，有多少卧室和浴室以及包含哪些电器和公用设施的物业的完整描述。如果房东正在考虑长期而不是月份的租约，他也应该明确。

通过在广告中列出所有这些细节，房东和潜在租户都不会浪费时间讨论或参观不符合客户需求的住所。还建议房东在与所有潜在租户见面之前，先和他们通个电话。这是另一种检查该单元是否适合租户的方法。

预约显示公寓，房东应准备好租赁应用程序．租赁申请的目的是书面证明，租客有收入和金融稳定按时支付租金，而且他有一个坚实的租赁历史，没有驱逐，房东或未贷款历史的法律问题。以下是应在租赁应用程序上收集的一些标准信息：

与租户会面和收集应用程序都是租户筛选的过程。房东了解任何适用的公平住房法律是非常重要的，以避免在筛选过程中任何歧视的索赔

筛选租客的基本原则是建立一套清晰的准则，以评判所有申请人。例如，每个申请人必须有最低的月收入信用评分之前也没有被驱逐。最好把这些标准写下来，让律师帮你看一看。所有的决定都应该基于合理的业务逻辑，比如使用相同的标准来评估每个潜在租户，而不是个人印象。为了避免歧视，房东不应该给一个申请人例外待遇，如果他不给所有的申请人例外待遇。

一旦房东找到了合适的申请人，就是时候签署了租约了。

租赁协议和租赁是具有约束力的法律合同，确立了房东和房客之间的具体协议条款。租赁协议和租赁协议的区别在于，租赁协议通常包括短期或按月租金，而租赁协议包括六个月和一年的租金[来源:Move.com］.租赁协议在30天后自动续订，租约到期时需要续订。

在英国，有两种不同的租赁协议:shorthold占有权和保证占有权．默认的安排是短期租赁，房东可以在六个月后自动收回物业，只要他发出两个月的书面通知。在有保证租约的情况下，业主只有在能向法庭证明承租人拖欠租金或违反租金政策的情况下，才能收回物业[来源:社区和地方政府］.在巴西，违约协议是30个月[资料来源：全球房地产指南］.

租赁协议或租赁应包括以下条款：

租赁协议或租赁文件保护了房东和房客。协议的条款有助于保护房东不受不负责任的房客的伤害，也保护房客不受过分热情或非法房东的伤害。

房东和租客应该特别注意租赁合同中的语言押金以及如何使用它。保证金是租客借给房东的钱，用于支付超出正常使用范围的任何未来损坏或维修费用，我们稍后将了解到这一点[来源:加州DCA］.押金是最常见的原因法律纠纷房东和房客之间。

这里有几个重要的区别。钱是借贷 - 没有支付 - 到房东。有些国家要求房东在单独的银行账户中保持安全存款，如托管账户[来源：诺罗］.在租约终止时，租金将会退还给承租人兴趣除非承租人对房屋造成了超出正常磨损范围的损坏。

那么正常的用途是什么呢?这是需要在租约中明确说明的。例如，地毯变脏，油漆脱落，排水管堵塞。这些情况都被认为是正常使用。但是，例如，如果一个房客非法使用他的公寓经营一个小面包店，而烤箱的持续热量永久性地损坏了厨房瓷砖，剥落了天花板上的油漆，这就不是正常的使用。损失将从租户的保证金中扣除。

房东和租户避免安全存款纠纷的最佳方式是在租户进入之前采取大量的房产照片。房东和租户都应记录任何现有的损害并签署豁免或披露，指出当前的租户不会负责这些维修。在澳大利亚，在签署租约之前，房东和租户填写了官方财产状况报告是典型的[资料来源：客户咨询服务］.

即使在签订租赁协议或租赁后，楼主也不应该递交钥匙，直到保证金和第一个月的租金检查已清除。如果房东允许租户立即进入，并且检查后来反弹，唯一的追索权可能是驱逐程序。

正如成语的那样，“一盎司的预防值得一磅治疗。”所以，让我们看看房东对租户的最重要的责任。

房东对他的租户的责任是提供一个安全，功能的生活空间。在租户进入之前，房东的义务确保该物业达到当地和联邦住房守则。城市和县住房当局规定严格的最低标准电，管道，油漆（无铅），照明，通风和结构完整性。许多城市也需要在所有外门，烟雾报警和烟雾报警等死螺栓等安全措施灭火器在每一个单元。

一旦租客搬进来，房东就有责任修理房子里的任何损坏的东西，包括烧坏的东西灯泡从楼梯井一直到漏水的水龙头。业主应在24小时内回应维修要求，并在合理的时间内进行维修[来源:诺罗］.问题的严重程度通常决定了问题解决的速度。

如果房东不能及时解决已知的问题，他可能会陷入大麻烦。最糟糕的情况是，房客或他的客人因为未解决的问题而严重受伤，比如楼梯上的栏杆断了或地板不见了。如果承租人能证明房东知道损坏的情况，却没有及时采取措施补救，他就可以起诉，而且他会赢。这就是房东必须购买责任保险的原因。

不是所有的房东和房客的争论都以诉讼．但如果租客对房东的时间感到沮丧修理洗碗机在美国，他有几个选择。在美国的大多数州，他可以合法地扣留租金直到修理完成。他也可能有权自己安排维修，并从下次的租金支票中扣除费用。在一些州，如果情况非常糟糕，承租人可以将不回应视为违约，并在租赁期间搬离。

当他收到物业的所有通知以及采取行动解决问题时，房东可以通过完全记录所有通知来保护自己。即使房东不能立即解决问题，也是他有责任让租客知道导致延迟以及可能解决的情况。一个好房东将鼓励他的租户立即报告所有已知的问题，以避免损伤的潜在责任。

房东也有责任保护房客的安全犯罪．所有的楼梯和公共区域都需要光线充足。大门和大门要一直上锁。如果有一个对讲机系统，可以让客人发出嗡嗡声，它需要处于正常工作状态。外部的门应该有门栓，窗户应该有锁，特别是那些可以通过外部消防通道进入的窗户。

房东还必须采取合理措施，确保他的房客不是罪犯。如果房东知道他的房客在交易药物例如，在他们的公寓里，房东没有向警方报告，他们可能要对任何可能与毒品交易有关的社区犯罪负责。

除了他们的许多责任之外，房东在法律下还有一些重要的权利。我们将在下一节中查看它们。

房东最基本的权利，如租约或租赁协议中所详述的，是收取租金。根据租金的性质，租金可按每月一次、每月两次或每周缴交。房东和房客应该就如何和何时支付租金达成协议。有些房东只收支票或汇票，有些则使用银行存款，甚至是网上支付系统。如果房客不能按时交房租，房东有权采取行动，最终可能会被驱逐。

在美国的大多数州，对于大多数类型的财产，房东有权在租约期满后提高租金。如果承租人签署了六个月的租约，那么租金是固定的租期。但是当租约到期时，房东可以提高租金。纽约、芝加哥和旧金山等美国大城市的一些老建筑也是如此租住或租用稳定，这意味着房东对房地产的比例收取超过一定金额是非法的。目的是确保主要城市中心的经济适用房。

业主也有权进入所租物业，但必须在租赁协议中规定的特定条件下。例如，如果房东想进入出租单元进行一般维修，他通常必须至少提前24小时通知。在紧急情况下，比如洪水，火或因暴雨造成重大损失，房东有权进入物业而不作任何预先通知。房东也有权进入租赁单元，向逾期未交租金且不回复书面通知的租户索要租金。

作为筛选房客过程的一部分，房东必须遵守严格的反歧视法律。这些规定只适用于人——他有权拒绝宠物进入屋内。他甚至可以规定哪些品种或类型的动物是或不允许在物业上饲养。

如果租户没有遵守租约或租赁协议，房东有权启动驱逐程序。在下一节中，我们将详细讨论驱逐是如何工作的。

驱逐必须遵循严格的法律程序。如果房客不交房租或屡次违反行为准则，房东有权开始正式的驱逐程序。不过，他也不能把法律掌握在自己手里。在美国几乎50个州，房东这样做都是违法的将某人排除在外一个租户。锁定的定义包括更换锁、阻止进入出租单元、切断水电或任何其他阻止租户正常使用物业的方法[来源:大都市租户组织］.

对美国的房东来说，好消息是，驱逐过程是有史以来最短的法律程序之一。例如，在德克萨斯州，人们可以在短短9天内合法驱逐一名租户，也可以暂时将多次拖欠租金的租户拒之门外。奥斯汀租户委员会］.即使在拥有一些最严格的租客权利法的加州，法官审理和裁决一宗驱逐案平均也只需要20天[来源:加州消费者事务部］.

在大多数州，驱逐程序始于房东发出的正式通知，向租户提供一些明确的选择。承租人必须在某一日期前支付租金，解决任何与行为准则不符的问题，或腾出房屋。如果不这样做，就会被起诉非法扣押——驱逐的法律术语。

在非法拘留案件中，双方都有机会提出自己的论点。法官根据租客和房东提供的证词和证据，决定租客是否违反租约。如果房东赢了，承租人可能会被要求腾空房屋，并支付所有拖欠的租金和房东产生的法律费用。如果承租人胜诉，房东可能不得不支付承租人的所有法律费用。

如果房东赢了官司，他会令状的占有．占有令状规定了租客需要在多少天内将他自己和他所有的财产从租赁财产．如果租客未能在规定日期内搬离，房东不得强行搬离租客或其财产。在美国大多数州，这项工作是当地治安官或法警的职责。对于如何处理被驱逐的房客留下的财产，大多数州都有严格的程序。有时物品在扔掉之前必须在仓库里存放几天。

在下一节中，我们将介绍一些专业的物业管理技巧，帮助你避免成为一个房东的麻烦和头疼。

不是每个房东都希望成为物业经理。物业管理是努力工作，长期，不可预测的工作时间，可能是愤怒的租户的大量电话。专业物业管理公司可以帮助房东撰写空缺广告，屏幕租户，写租赁，收集租金，提供日常维护，安排修理并在中间的夜晚接听电话厕所。。。被堵塞了。物业经理通常收取每月租金的10％。

房东应该非常谨慎地选择他们的物业经理。经验很重要。雇佣物业经理的全部意义在于减轻房东的日常责任。一个好的经理应该能够独立工作，只在重大维修和可能的法律问题上与房东联系。物业经理应具备良好的沟通能力。理想情况下，他将在租户和房东之间起到有效的缓冲作用，能够清楚地沟通双方的需求。

精明的房东会对所有潜在雇员进行全面的背景调查，包括物业经理，以筛选出任何道德或道德品质有问题的申请人。原因如下:如果物业经理对其中一个租户犯罪，房东可能要承担责任。业主应与物业管理公司核实，确保所有员工都投保责任险。如果没有，房东应该让他的物业经理投保他自己的责任保险。

当房东意味着经营自己的生意。许多房东使用专门的租赁管理软件来跟踪他们的业务支出和收入。像Quicken Rental Property Manager 2009这样的项目可以帮助房东保持最佳状态账单，记录费用，最大化减税并使业务财务与个人财务分开。较大的公司可能依靠基于网络的系统，如房地产老板，具有工作订单跟踪，在线租户筛选，税务合规性，会计和报告。

要想成为一名成功的房东，并避免一些与这个职业相关的法律纠纷，最好的方法就是将风险降到最低。Leshnower］.一个负责任的房东是适当的保险和支付他的税收．他确保他的财产超过了州和地方建筑当局设定的最低标准。他积极寻找并消除任何潜在的环境危害，比如含铅油漆要么石棉可能会影响佃户的健康他仔细筛选租户和员工，以排除潜在的罪犯。最后，他以专业和尊重的态度对待所有租户，因此避免了歧视的陷阱。

美国许多城市现在都提供培训课程，帮助房东应对与拥有和管理房产相关的法律问题和不断演变的法规。他们还培训房东如何改善与房客的关系、维护物业、利用当局帮助根除出租单元中的犯罪行为以及提高物业价值。

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最初出版:2008年10月16日

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