买房是怎么回事

买房的第一个关键步骤是弄清楚你能负担得起多少钱。几乎没有人用现金买房。相反，购房者可以获得一笔贷款抵押贷款来自银行。他们根据贷款总额和利率偿还固定月付款的贷款。在您开始寻找房屋之前，您需要与银行或几家银行交谈 - 以获得抵押贷款的预先批准。

银行会问你一系列财务问题，以确定你每个月能付多少钱。这个数字将决定经济适用房的价格范围。银行想知道的主要数据是你的收入和债务(信用卡、学生贷款、汽车贷款等)。虽然这些数字提供了你坚实的财务状况，但你也需要检查你的预算。

一个好的预算包括你所有的月收入减去你所有的月支出:食物，汽油，债务偿还，娱乐等。一个完整而准确的预算是计算出每个月有多少钱可用来支付抵押贷款的最好方法。如果这个数字低于银行的数字，就谨慎行事，按照你的计算去做。

注意，得到和得到是有区别的通过初审的并获得预先批准．预审资格意味着你已经告诉了贷款人你的收入水平，你的债务和信用信息，贷款人估计了你能负担多少。然而，预先批准，意味着贷款人已经做了跑腿的工作，把你信用报告,检查你的债务收入比，并对你的财务状况进行更深入的分析。结果是一份正式的预先批准信，这有助于在与卖家谈判时敲定交易。卖家知道，预先批准的报价更有可能促成成交销售，这可能会说服他们接受较低的价格。

在整个预批准过程中，有一些关键事实需要记住。月供只是买房费用的一部分。在大多数情况下，你需要支付至少20%的首付来保证贷款的安全。(新手可以利用一些项目，它们可以让他们少交很多钱。)要做到这一点，你需要手头有一大笔现金。还有一些额外费用没有包括在每月付款的标准计算中。向你的贷款人询问你所在地区的财产税、抵押贷款保险费用和你价格范围内房屋的平均交易费用。

读抵押贷款是如何工作的对整个家庭融资过程进行深入审查。

在你开始上网搜索之前，先坐下来想一想你“需要”什么和你“想要”什么。从你绝对需要的东西开始:三间卧室，中央空调，一个后院，一个好的学区，等等。然后列出你想要的:硬木地板、大厨房或游泳池。记住这些区别，你就可以把搜索重点放在满足你所有需求的房子上，其中至少包括一些你想要的。随时准备做出一些让步，以保持在你的价格范围内。

考虑不同类型的家庭，如公寓，镇住宅和公寓。根据您的生活阶段，低维护的公寓或公寓可能比单身家居更好的选择。也想想你喜欢的家的风格：传统的或现代，砖或铝制壁橱？虽然这些似乎是肤浅的考虑，但你可能会发现你或你的配偶有很强的意见。

在你开始找房子之前要做的所有决定中，可以说最重要的是地点。家的位置反映了你的需求和愿望。如果你需要一个好的学区，就选择有好学校的地方。如果你需要步行或骑自行车去上班，在你办公室的小半径内搜索。如果你想寻求宁静，不要住在主干道旁的房子。通过组合这些需求，您将在错误的地方花费更少的时间。

记住，你的位置偏好可能会随着时间的推移而改变。例如，有了孩子提高了一个好学区的重要性。如果你失去或放弃了那份可以步行的工作呢?你还想住在那个社区吗?确保平衡你的短期需求和长期目标。在住房市场紧缩的情况下，不可能每隔几年就出售和购买一套新房子。

选址标准:

你需要房地产中介来买房子吗?绝对不是。只要能上网，任何人都可以搜索和查看市场上的房屋。你可以根据价格范围、卧室数量、风格和位置自定义搜索，甚至联系卖家安排展示。但是，既然我们手边有这么多工具，为什么大多数人还在使用房地产中介呢?

要回答这个问题，我们首先需要定义我们的术语。房地产经纪人(或realtor)是由国家授权帮助人们买卖房屋的人的总称。房地产经纪人提供了一个巨大的优势，因为他们知道流程和文件;他们与贷款方有关系，了解当地市场。

然而，作为一个购房者，重要的是要了解，大多数房地产经纪人是为卖家工作，而不是你。原因很简单;房屋出售时支付佣金的是卖方，而不是买方。由于房地产经纪人的佣金(通常是5% ~ 7%)在价格越高时越高，因此，确保最高的销售价格对经纪人是有利的。

记住这一点，如果你直接联系一个房地产代理关于一个具体的家，你在网上找到。虽然代理可能是一个非常正派和道德的人，但简单的事实是，他或她不是为你工作的。你的经纪人正在努力卖房子。事实上，他或她受到合同的约束，试图为卖方获得最好的交易。

另一件事是要了解的是，大多数房地产代理商为特定机构工作。如果你从霍华德汉娜召唤乔治并要求他向你展示一些物业，他可能会向你展示他首先上市的家园，然后是其他霍华德汉娜代理商正在上市的家园。对他来说，它只是做出最金融和经济意义。但对你来说，它限制了你的选择。

对购房者来说，最好的房地产中介类型是买方代理．这个个人与买方签订合同，以帮助找到最优惠的价格，无论哪个人或机构都在上市。我们将更多地在下一页上的买方代理商讨论。

买方的代理商是一个房地产经纪人，他们独家为您工作，是家乡的。常规房地产经纪人通过与买方签订合同成为买方的代理人。合同规定，该代理人将努力协商最优惠的价格，确保该物业进行检查，并在整个过程中代表您的兴趣。你告诉买方的代理商，就像你能负担得起的最大值，仍然保密。使用买方的代理人也意味着您将被展示为家庭由业主出售（FSBO）。

如何找到买方代理人?货比三家。和不同的房地产经纪人见面，让他们给你看一些房子。找一个真正了解你和你的特殊需求的人。一个好的开始是询问朋友和邻居的建议。

你会为买方代理支付更多的费用吗?不是很经常。在大多数情况下，买方的代理人与卖方的代理人分享销售佣金，你不需要支付任何费用。你可以争辩说，这种安排仍然有利于卖方，因为即使是买方的代理人也会要求尽可能高的佣金。买方代理人反驳说，佣金的差异通常很小，不会影响他们对买方的忠诚。例如，如果15万美元的佣金总额是6%，那么买家的代理人就能拿回一半，也就是4500美元。如果代理商把价格降到14万美元，他只少拿300美元。

密切注意你与买方代理签订的合同。有限代理协议可以具体规定代理人的报酬。例如，协议可能会规定，如果你自己找到一套房子，那么就不需要支付佣金。

以下是使用代理商时应该了解的其他一些类型的合同：

一旦你在一家房地产中介公司安顿下来，就该开始找房子了!

无论你是否与买方代理签约，你的房地产代理都会问你一系列问题，以确定你到底在寻找什么类型的房子以及在哪里。她会用这些标准来搜索多个上市服务（mls）用于匹配属性。

因为大多数相同的清单都可以在网上找到，所以你可以自己搜索一下。Trulia.com和Realtor.com是两个提供公正搜索结果的优秀网站。像ForSaleByOwner.com或Craigslist.org这样的网站包含了不在大联盟数据库中的私人信息。一些上市公司提供网上虚拟旅游最多包括许多内部和外部照片。在线列表包括有用的信息，如房地产多长时间的市场和关于当地学区的统计数据。您甚至可以使用方便的在线计算器来估算您的每月抵押贷款支付，包括物业税。

在一起，您和您的房地产经纪人将汇集一个顶级房屋的名单来亲自访问。这是令人兴奋的部分。您的代理商将与卖家代理商预约展示．大多数的看房都是在现在的主人不在家的时候进行的。在某些情况下，卖方的代理人会告诉你更多关于房子的信息。如果没有，经纪人通常会提供一份打印的住宅设施概述，称为清单。使用清单表的背面记下你自己的笔记，关于这个家的好和坏的品质。带上数码相机，多拍些照片。令人惊讶的是，当你在一天的第十间房子里时，你会很快忘记漂亮的楼梯或堵塞的淋浴下水道。

如果您找到了一些您喜欢的房屋，在一天的不同时间内返回第二个或第三次步行。邻居的狗可以整夜吠叫，或者货运火车可能每天早上6点左右地通过街区。您可能觉得自己困扰所有者，但在制定这么重要的长期投资时，值得努力。

几周，几个月，甚至多年的搜索，你发现了你想要的房子。它符合您所有的需求和您想要的令人惊讶的数量，以获得实惠的价格。现在您已准备好开始谈判阶段的房屋购买。是时候提出要约了。

但你愿意出多少钱?每个人都想砍价，但你能开出比要价低多少的价格呢?什么时候开出比要价更高的价格才是明智的呢?起点是你的抵押贷款预批准信。提醒自己有一个你能支付的最高金额。我们的目标是付更少的钱，让你在预算中有更多的喘息空间。

挂牌价格当然是价值的一个关键指标，但不是唯一的指标。一个好的开始是查看最近在同一社区出售的房屋的销售价格。你的房地产经纪人可以给你提供比较市场分析(CMA)，或者你也可以在Trulia.com这样的网站上搜索“已售”房源。如果类似房屋的销售价格与挂牌价格大致相同，那么你就知道你的价格差不多了。如果价格高得离谱，这可能意味着卖家隐藏了一个缺陷。从根本上降低?卖方在抬高价格。

与您的房地产经纪人谈谈短期和长期价格趋势。该地区越来越热或泡沫最近爆发了吗？家庭在市场上有多长时间，这与该地区的其他人相比如何？您还应该看到您可以了解以前的优惠。有没有？他们为什么拒绝？Savvy买方的代理人也可能能够收集有关卖方的动机的线索。他们绝望地卸载还是他们拿出了售价？

在罕见的情况下，如旧金山或纽约等城市的一个令人难以置信的房地产市场，有必要提供超过要价的价格。这是您应该与您的房地产经纪人详细讨论的东西，他可以在潜在昂贵的竞标战争中为您的兴趣提供最佳服务。

一旦你到达价格，就是时候制定了要约的细节了。更多关于下一页的信息。

要约信函就像法律合同一样。在某些状态下，一旦报价被接受，文件会自动成为购买合同。您的房地产经纪人将通过绘制要约信来进行验证，但请确保您在签署该行之前了解优惠协议的详细信息。你可能会被要求提供保证金，亦称手的钱,和这个提议一起。(只需要足够的首付就可以让贷方知道你是认真的。)这是正常的。然而，如果卖家接受了你的报价，而你决定退出交易，你就会失去手中的钱。

由于要约函通常兼作合同，它将包括一长串买方和卖方都需要的条款和意外情况。这里有一些例子的项目，将包括你的报价:

在大多数州，卖方没有义务接受报价，即使报价与挂牌价格相符。卖家甚至不需要解释为什么报价被拒绝。不过，在大多数情况下，您应该期望在一两天内收到答复。如果出价太低，卖方会告诉你。接下来是谈判这一古老的舞蹈。

除非您居住在一个极其沮丧的住房市场，否则卖家很少接受面值的初始报价。您几乎总是期待您的优惠和至少一轮的某种柜台谈判．障碍可能与价格有关，也可能是你想在交易中包括门廊秋千和洗衣机和烘干机。不管怎样，准备好讨价还价吧。

在整个谈判过程中，忠实于你的抵押贷款预批准信是极其重要的。爱上一所房子是很容易的，特别是如果你已经找了很长时间或感到有压力离开你现在的地方。不要让你的心情或情绪驱使你做出一个潜在的灾难性的财务决定。未能支付房屋付款可能导致丧失抵押品赎回权、破产或更糟的情况。如果卖家不接受你最好的报价，你只能走开，等待下一个机会出现。

只要坚持不懈，再加上一些运气，你和卖家就会达成一个公平的价格。根据你所在州的房地产法律，要约信本身可能成为合同，或者你需要起草并签署一份单独的文件。如果您还没有交订金，现在就交。即使你签了合同，你仍然可以退出购买，但你将失去押金。

一旦购买合同签署，您和卖方都需要遵循合同的意外，从家庭检查开始。更多关于下一页的信息。

买房子的时候，专业而彻底的房屋检查是绝对重要的。作为买方，你方支付检验费，检验费在200到500美元之间。但不要让成本阻止你。如果没有检查，你可能是在对一个柠檬进行人生最大的投资。即使是全新的房子，也可能有隐藏的问题，只有专业的检查员才能发现。

你的房地产经纪人可以推荐一位有经验的检查员。如果没有，那就找一个被认证的人美国家庭监察员协会．如果你正在申请联邦住房管理局或退伍军人管理局的贷款，你还必须接受额外的检查。(然而，不要让它成为你得到的唯一检查，因为它可能没有全面检查那么彻底。)

您的购买报价应取决于专业检查的结果。这意味着如果检查在基础上的真正糟糕的白蚁侵扰或裂缝中的检查时，您可以退回合同，或者您可以让卖方修复您满意的问题。

以下是检查员将涵盖的主要领域：

审查员会给你一份打印的报告，显示所有通过的和(希望)少数没有通过的。如果你需要重新谈判购买合同，包括修理，这份报告将是你的弹药。如果检查报告是干净的，是时候为大日子做准备了:结帐。

检查完毕后，下一步就是锁定你的抵押贷款条款。大多数银行都愿意锁定60天的利率。另一个重要的步骤是你的房地产经纪人或房地产律师进行所有权搜索，以确保没有其他人主张所有权或持有任何留置权。留置权的例子有房屋的第二抵押或未付财产税的税收留置权。

如果一切都清楚了，那么你已经准备好了结账，这是你财务生活中最重要的一天之一。在交易结束时，你和卖家——以及你的房地产经纪人——将在一间会议室里会面，签署你所见过的最大一叠文件。当你离开的时候，你会有一笔抵押贷款，一个头衔，还有你新家的钥匙。

为了平稳关闭，准备好了。首先，您需要收集以下文件：

关闭本身将由收盘代理商运行，购买中立中立的第三方。他或她的工作是确保您了解您正在签名的每个表格，其中许多都有。以下是买方最重要的：

预计在你的结帐处至少要花一个小时或更多。确保你的律师在场，仔细检查你所有的文件。如果你有小孩，找个保姆。你所有的注意力都需要集中在倾听收尾人员的谈话和反复检查文件上。令人难以置信的是，在最后一份文件和支票签字后，收尾人员会给你一套新房子的钥匙。恭喜你!现在你可以开始担心搬家了。

有关抵押贷款，房地产代理和家庭购买提示的更多信息，请探索下一页的链接。

最初出版:2003年5月16日

作者的笔记:如何买房子

15年来，我和妻子一直租住破烂的公寓，每两年就搬一次家。2011年夏天，我们决定买下我们的第一套房子。由于房地产崩盘，价格已经触底，利率处于历史低点。尽管如此，我们还是想确保我们不会像数百万美国人那样，在房地产繁荣中被席卷，现在面临丧失抵押品赎回权的局面。对不良抵押贷款的恐惧迫使我们坐下来起草我们的第一个100%诚实和现实的家庭预算。这是一段让人谦卑的经历，但它让我们有信心去找房子，因为我们知道，我们实际上可以负担得起这些卧室、地下室和后院。在一堆表格、签名和大额支票之后，我们有了一栋房子。更棒的是，我们有了家。

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