短售房如何运作

为了简化问题，让我们从买家的角度来回顾一下卖空过程。作为买家，第一步是找到短售列表．卖空交易很少被这样列出来，因为除非有报价，否则它们是无法被批准的。相反，卖家会使用“预止赎”、“需要第三方审查”或“有待银行批准”等委婉说法。房地美(Freddie Mac)］．一个很好的开始是预防抵押品部分像Realtytrac这样的网站，在所有50个州都有列表。

一旦您有一些上市，比较该地区类似房屋的价格，尤其是最近销售的房屋。这让您更好地了解公平的市场价值。考虑到价格范围，下一步举措是从贷方获得抵押贷款奖项信。作为买方，这不仅将以您的价格范围内的房屋锁定，而且还显示卖方的银行，你是一个严肃的买家。

当您找到所需的家时，下一步是提出要约。作为买方，您将为您和您的房地产经纪人认为是公平的市场价格来签订购买合同。您还将被要求提供保证金，一笔可退还的现金订金，再次表明你购买的承诺。

在传统的房屋购买中，这是买方和卖方谈判并达成最终购买价格的地方。但在卖空交易中并非如此。在卖空交易中，卖方的抵押贷款机构需要批准出售价格。

要做到这一点，卖方首先需要证明他或她无法支付抵押贷款，而卖空是避免丧失抵押品赎回权的唯一选择。所需文件包括:

然后，抵押贷款机构将花费数周或数月的时间来考虑卖空交易[来源:玩具］．在此期间，它将寻求购买按揭债务的投资者的批准，并自行评估物业价值[来源:美国银行(Bank of America)］．银行可能会以还价或以多种理由拒绝卖空，包括[消息来源:房地美(Freddie Mac)]：

如果获得批准，短售房将像传统的购房一样继续进行。不过要记住，如果房子有第二抵押贷款房屋净值贷款或其他留置权的其他留置权，必须为每个贷方重复这一过程。哎呀。

卖空交易最大的好处是卖方可以避免丧失抵押品赎回权。由于你的信用记录中有止赎记录，你至少要等上7年，才会有另一家银行考虑你的抵押贷款，而短售房只会让你在短短两年的时间里被列入黑名单[来源:韦斯顿］．

然而，与普遍的看法相反，短售房对你的信用评分并不比止赎好多少。根据Fair Isaacs，计算FICO信用评分在美国，卖空和止赎将把780的信用评分降低140至160分[来源:束帆索］．

对购房者来说，最大的好处是有机会以略低于公平市场价值的价格购买房屋，而不必进入高风险的止赎市场。在止赎出售中，有许多潜在的噩梦场景，包括未支付的财产留置权和业主反对驱逐[来源:白色的］．

买方的最大劣势是时间。短销售额比传统的房屋销售更长，因为卖方的抵押贷款人必须给予绿灯。如果有多个抵押贷款和留置权，此过程会更长。即使所有文书工作都是有序的，买家和卖方都同意价格，贷方也无法保证批准卖空。买家需要为a做准备漫长而不确定的过程这可能会以失望结束。

买家的另一个潜在劣势是更高的交易成本。例如，在传统的房屋销售中，卖方负责支付家里检查以及任何相关的维修。在卖空交易中，卖方的抵押贷款机构没有那么大的谈判压力，所以这些成本通常由买方承担。房地美(Freddie Mac)］．

在一天结束时，买方和卖方都希望抵押贷款人看到抵押品赎回权的卖空的优势。事实证明，赎回者也可能对贷方昂贵。贷款人必须处理空房的维护，这可能包括昂贵的维修，除了定期保养，只需切割草坪并铲起车道。贷款人也可能需要在房屋上缴纳税款，并涵盖拍卖或销售的成本[来源：Guerra］．

现在让我们来看看通过短期销售购买或销售房屋的一些专家提示。

第一个成功的卖空的买家提示是使用房地产专业有卖空经验[来源:房地美(Freddie Mac)］．短期销售是复杂的房地产交易，需要深入了解确定公平的市场价值，如何在批准短期销售之前工作以及他们需要看到的内容。

一般来说，要避免拥有多重抵押贷款和留置权的房屋。每增加一家贷款机构，审批过程就会延长几个月，并降低交易最终通过的几率。为了避免心痛，坚持只买一个抵押贷款机构的房子吧。

不要开出低价格。玩具］．在卖空交易中，你能期望的最好价格是略低于既定的公平市场价值。记住，贷方已经在做空中蒙受了损失，所以他没有心情做交易。保持所有报价范围内的可比销售价格在附近。

表明你是一个认真的买家。随叫随到的抵押贷款奖项函和可识别的纪要，以及您的购买合同和您的购买合同薪酬信息为了证明你的报价是现实可行的[来源:房地美(Freddie Mac)］．银行更有可能批准与一个完全承诺的买家的交易。

不要试图通过从朋友或亲戚购买短暂的销售房屋来欺骗该系统并将房子租回给他们。根据规则是非法的手臂的长度交易。在房地产中，销售价格必须通过公平的市场价值确定，而不是两个亲属之间的“友好”的安排[来源：投资型］．两个家庭成员或亲密朋友之间的短暂销售将不会被批准。

无论您是买方还是卖方，都要及时提交所有文件和文件。任何房地产交易都有一定程度的官僚主义(如果你参加过闭幕式，你的手腕可能仍然会因为你签署的所有文件而疼痛)。卖空增加了一层额外的文件，特别是证明困难。

卖方，请注意卖空的税务影响。在大多数情况下，美国国税局将取消的债务视为收入。如果你的贷款人免除了你的10万美元的抵押贷款余额，美国国税局将对这10万美元征收收入税。这条规则也有例外，如果你的房子是你的主要住所，或者你在债务被取消前已经破产[来源:国税局］．不管怎样，现在是给你的会计打电话的好时机。

最初发布日期:2013年10月28日

作者注意：销售工作较短

每当我读到数以百万计的美国家庭丧失抵押品赎回权，以及违约和破产造成的损失时，我都会向我的兄弟肖恩默默祈祷“谢谢”。早在2005年，我和妻子就考虑过在爱达荷州的博伊西买一处投资性房产。当时，整个美国西部的房价都在飞涨。我的姐夫刚刚在亚利桑那州的一个地方赚了钱，他确信爱达荷州即将爆发。

在隆冬时节，我们和一位房地产经纪人一起在博伊西郊区开车，他对这座城市的前景同样深信不疑，就像对下一个凤凰城(Phoenix)或拉斯维加斯(Las Vegas)一样。我们找到了一套价格适中的两居室，有长期租客。我们还没反应过来，就签了合同，交了1000美元的定金。在等待卖家回复的同时，我们拜访了住在犹他州盐湖城附近的朋友肖恩。当我们分享我们即将投入房地产投资的激动消息时，肖恩平静地拿出了笔和纸。

他写下了几个关键数字，最明显的是我们的租金收入和每月按揭付款之间的差额。然后，他勾勒出了未来两年房地产价值增长的最佳情况。他提醒我们，如果我们把房子作为投资房产而不是主要住宅出售，我们将需要缴纳25%的资本利得税。在他计算的最后，我们意识到房价必须每年飙升10%或更多我们才能从这个地方获利。

几分钟后，我们的房地产经纪人打电话说买家接受了我们的报价。我们曾自豪地在博伊西拥有一所房子!唯一的出路就是牺牲我们的定金。我们称其为价值1000美元的房地产入门课程。谢谢你,肖恩。没有你，我们就会成为博伊西一处水下房产的倒置业主。

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