如何卖房子

尽管互联网使得在没有经纪人的情况下出售房屋变得更加容易，但约93%的房屋销售仍然是通过某种类型的房地产经纪人完成的[裁判］．代理人可以独立工作，也可以作为经纪人的公司工作。经纪人与卖方签署协议。顶级代理商收到委员会的100％并向经纪人支付费用，而经验丰富的代理人可获得30％至40％的委员会。

有很多原因可以说明为什么雇佣中介是有帮助的:

房地产中介的一个关键工具是多重登录服务（MLS），这是一个庞大的在线数据库，有90万名经纪人订阅，其中包含全美90%待售房产的清单[裁判］．买家可以免费使用这项服务realtor.com. 通常，只有认购代理才能列出房产，但在某些情况下，卖家可以支付费用列出他们的房产。

尽管使用代理带来了所有的好处，但也有一些缺点。最重要的是，它非常昂贵。佣金可以高达房屋售价的6%，尽管许多经纪人都愿意协商佣金，尤其是在房地产市场良好的情况下。与经纪人合作还需要一定程度的信任，愿意将你最宝贵的财产交到陌生人手中，并说，“请帮助我。”但这一点，连同你可能对房子的任何情感依恋，都是出售过程的一部分。

如果你正在考虑雇佣一个房地产经纪人来帮助你出售你的房子，你有一个选择全套服务代理和折扣服务．一个全方位的服务代理会做所有的事情——准备你的家，安排房屋开放参观，使用MLS，制作光滑的营销材料，为你的院子做一个漂亮的标志，在某些情况下，还会雇佣一个专业的摄影师为你的房子拍照。

折扣服务提供的服务较少，尽管你能得到什么取决于公司。当然你会少付钱：折扣经纪人通常收取2%到4.5%的佣金。一些折扣服务预先筛选合格的买家，他们应该在MLS上列出你的房子。然而，你将不得不进行参观，买家代理可能更不愿意展示你的房子，因为所涉及的佣金较低（买家和卖家代理通常在销售中分摊佣金）。但是，如果你认为你可以省钱，而且你的房子价格还不错，那么这项服务可能是值得的。有关折扣经纪人的示例，请尝试Ziperalty和别墅折扣．

现在我们已经讨论了好处和缺点，让我们学习如何找到代理。

最好是找一个属于全国房地产经纪人协会的经纪人，这样你就知道他或她会受到道德准则的约束。问问那些你认识的和房地产经纪人打过交道的人。留意你所在地区的房源，以及这些房子卖得有多快。一个了解你的社区并曾在那里工作过的代理人将能够提供你关于当前市场状况的最准确的信息。参加看房活动还可以让你亲自见到经纪人，并对他或她进行“预筛选”。

一旦你找到了代理，不要马上签合同。首先，花点时间采访一下经纪人，看看他是否是你想为你工作的人。你需要一个问你问题并对你的房子感兴趣的经纪人，所以你应该把这当作一次工作面试。以下是一些可以向潜在代理提出的好问题：

索取机构信息披露、上市协议和卖方信息披露的副本。即使你的经纪人一开始声称他或她不谈佣金，大多数经纪人都会谈，尤其是当你也是通过同一个经纪人买房的时候。

在你签署任何协议之前，让律师检查一下合同。在交易结束的过程中，你需要一位律师，所以最好早点找个人参与进来，在这个过程中给你提供建议。

虽然这是一个例外而不是规则，但没有经纪人的情况下出售房子是可以做到的。通过一些艰苦的工作和良好的研究，你可能会省下一大笔钱——在某些情况下甚至能省下7%。裁判].请记住，这些储蓄可能很难实现，而且非常依赖市场，特别是如果经纪人正在降息。

除了可能的节省，还有其他好的理由来尝试自己卖掉房子。你最了解你的家，也许能比最近才出道的经纪人更好地传达它的好处和历史。进行自己的家庭销售也给你完全的控制权。如果一个经纪人对你很诚实，你就不会感到奇怪，你也不会遇到告诉你如何处理的人你的家。

你将不得不面对缺乏曝光的问题——你可能无法接触到美国职业足球大联盟或经纪人的联系方式。买家通常也更愿意与经纪人打交道。准备接受比代理商更低的销售价格。

自己卖掉房子既费时又有潜在的压力。你必须自己做广告，安排行程，亲自谈判，找到并预定任何需要的专业人员(检查员，律师，头衔公司)。

不过，如果你觉得自己能胜任这份工作，不要让这些理由阻止你!你确实可以省钱，而且做自己的代理会是一次令人满意的经历。所以，请继续阅读下面的一些推销自己的技巧。

自己销售的小贴士

首先，确保你遵守公平住房法律. 其次，广告是关键。在当地报纸的分类广告中做广告，并查看房地产报纸或周报插页。查找允许您在网上做广告的网站，如由业主出售或者全国待售业主网络。您的广告应包括基本信息，如卧室、浴室和特殊设施的数量。某些短语可能会有所帮助，例如那些提到低于市场价格或销售中包含的家具的短语。

当您自己销售时，您可能希望省钱，但投资于您的院子的漂亮木牌可以产生很大的不同。根据公司，您应该能够获得100美元至200美元的魅力，专业签名。（塑料标志和立场可以持续低于50美元。）值得。把它放在你的前院，在街上可见。确保它有您的电话号码。包括一个有关您家的信息框，可以有所帮助;除了提供像楼层规划和功能等一般信息外，列出的要求可以帮助杂草不准备承诺的买家。

与你的朋友、熟人、同事、酒吧招标人、医生、律师和其他任何人交谈！问问他们是否认识正在找房子的人。这不仅可以帮助你找到买家，而且通过朋友来的人也可以简化这个过程。

当心经纪人打电话来——他们可能会答应买主，但让他们只带一个买主过来可能会让你对经纪人的佣金负责。你可以让律师起草一份文件，说明你与代理人没有独家协议，但如果房子出售给推荐买家，你愿意向他或她支付费用。此费用通常为购买价格的1%至3%，或一般佣金的一半。

在整个过程中，合理的定价至关重要。正如我们之前讨论过的那样，房价过高的房子很有可能会变味。当房子在市场上继续下跌时，价格会削弱你的谈判筹码，让潜在买家知道你不确定你的房子值多少钱。

如果你确实找到了买家并达成了协议，恭喜你!无论是否有代理，交易结束的过程基本上都是一样的，所以我们将在本文的后面讨论这个问题，但建议在这两种情况下，你都要雇佣一名律师来起草一份销售合同。当地法规差异很大，尽管一些手册上有标准合同的副本，但该合同在你所在的地区可能不有效。

您是否与代理商合作，在销售您的家时，您应该遵循一些标准实践。

我们之前说过，但这可能是卖掉你的房子最重要的部分，所以我们再说一遍。不要高估你的房子。估价是有帮助的，但最终价格是由市场决定的。还要考虑你的家和所在地区的各种属性——位置、学校、天气、住房市场、特殊设施和附近的房价。如果与经纪人合作，分享这些信息将让他或她更好地出售你的房子。给你的房子定价过高会更危险。如果你的报价太低，你很可能会收到很多人的报价，这应该会抬高价格。

在出售你的房子之前做好准备，并准备用批判的、客观的眼光来看待它。考虑聘请专业人员彻底打扫你的房子，包括地毯、电器和窗户。清除任何多余的杂物。你想要传达的是，这是一个维护良好的家，即使是一堆旧报纸或散落在走廊上的儿童玩具，也会让买家离开你的家，转向另一个家。

你的家需要粉刷吗?是否需要更换线材、百叶窗或装饰?房屋内部推荐使用灰白色，而修补外部开裂或剥落的油漆可以极大地增强“路边吸引力”，或者让买家站在你的房子前面看到什么。把你的垃圾桶收好。在门口放些花。站在路边，想想如果你碰巧路过这所房子，你会不会想去看看。

如何选择Offer

你的经纪人应该能够通过查看潜在买家的借贷历史、收入、就业状况、他/她可用于首付的金额以及在房子成交前所需的时间（应该是六到八周），剔除那些买不起房子的买家。

虽然法律要求您的代理人向您披露所有报价，但请再次坚持要求他或她这样做。你的合同中也应该有一个条款，要求所有报价都向你报告。

想想你自己的财务状况。你可能心中有一个理想的价格，但最终，你愿意以什么价格结算？你是否需要一笔特定金额的钱来支付新房子的首付款或汽车付款？还要记住销售过程中产生的费用——代理佣金（如果你有代理的话）、成交费、律师费等等。将这些数字计入您的账目中，这样您就可以很好地了解此过程完成后您的处境。

恭喜你!你已经找到了买家，同意了出售价格，准备出售你的房子。漫长而累人的过程即将结束。现在是完成交易的时候了，那该怎么做呢?

首先，你需要一个标题公司．产权公司会检查产权契据，即赋予某人财产所有权的文件，并查找任何问题，如有争议的所有权主张或不完整的文件。他们也问题产权保险，这通常是向购房者发出的，并担保损失来自标题的问题。

接下来，您将想要一个律师，最好是专门从事房地产事务的人。希望您已经与其中联系，特别是如果您与房地产经纪人签订合同。他或她然后可以抽奖买卖合同并帮助您和买家制定详细信息，包括销售中包含的房屋物品（主要电器、家具、固定装置等）、首期付款金额、交割日期和占有日期、销售条件（如检查）、抵押贷款详情，由谁支付交割成本，以及，当然，是销售价格。

您的律师还将有助于保证本合同是公平的，不包含隐藏或欺骗性的条款。而且，他或她可以向您提出建议您的房屋销售税收影响。如果您在您的房屋销售中赚取利润，那就太好了，但请注意美国政府将尝试获得一块馅饼。但随着你的律师会告诉你的，如果你在过去五年中的两个出来，你通常可以排除高达250,000美元的资本收益（已婚夫妇的500,000美元）。如果你在房子里居住不到两年，而是由于工作的变化，健康原因或其他特殊情况，你也可以排除。

合同签署后，你就差不多完成了。剩下的就是找到一些搬运工，把钥匙交出来，并在扣押日期前离开。

有关出售房屋的更多信息和相关信息，请查看下一页的链接。

最初发表:2006年12月6日