家庭股权如何工作

有一些不同类型的贷款，让您在您的房子中使用股票作为抵押品。一种类型，两者的传统更传统，被称为房屋股票贷款或第二抵押贷款．当您在您的家中拿出第二次抵押贷款时，您就可以从银行借用一笔钱。您将被要求以指定的利率在固定时间内偿还贷款。对于一个像重塑或改造这样的项目，你从承包商那里得到了估计，你知道你需要什么，第二抵押是一个好主意。

现在你了解基础知识，让我们仔细看看股权。

关于股权

正如我们之前提到的，借款人在借用他们家的股权时有几种选择 - 房屋股权贷款（也普遍称为第二个抵押），房屋股权信用额度（也称为HELOC）和反向抵押贷款。房屋股票贷款或第二抵押贷款基于公平或者你家里的价值数量。由于房屋通常会随着时间的推移而欣赏价值，因此股权通过在您家的当前价值与您欠最初的抵押贷款之间的差异来计算。假设您以350,000美元的价格购买了您的房子，您已支付了175,000美元的$ 300,000抵押贷款。最近的评估将您的房屋价值为500,000美元。您将计算您的房屋中的当前股权：

$ 500,000 - 125,000美元= 375,000美元

125,000美元的数字是您抵押贷款支付的金额。因为你的房子有价值观 - 有点像股票或贵重的古董 - 所以你的房子都有你的房地产增加。在许多情况下，您可以使用此投资借用你的公平才能获得另一笔贷款。就像你的第一个抵押贷款一样，你的房子是抵押品这保证了你的贷款银行．如果您无法回偿第二抵押贷款，您可能会被迫出售您的家，或者银行可能会抓住它。

通常，第二次抵押贷款的长度比第一个更短，但它们可以持续五到30年的任何地方。尽管如此，第二抵押贷款通常旨在比第一个债务更少于第一款，用于巩固债务，为家庭提供融资，或帮助支付儿童的大学学费。但在某些情况下，房主只是希望通过借用他们家的崛起的股权来利用良好的投资，从而获得一些财务灵活性。

一种家庭股权贷款当你需要一笔特定数额的资金来进行项目或投资时，它是最有用的。正如我们所建立的，房屋净值贷款涉及到以房屋净值为抵押的借款。这种贷款的金额是固定的，需要在一定的时间内偿还，这就是为什么这种类型的贷款通常被称为第二抵押贷款。还款计划通常是围绕着最终会还清全部贷款的等额还款来设计的。

与其他类型的股权计划一样，房屋股权贷款的利息可能占额10万美元的税收。

与房屋股权贷款一样，借款人的家庭作为抵押品家庭股票信用额度（HELOC）．从基本意义上说，HELOC的工作原理类似于一种信用卡。贷方会检查各种因素，比如借款人的收入，信用记录，费用和其他债务，并按家庭股权的百分比设定信用额度。

应用于HELOC的固定时间框架，但它与家庭股权贷款略有不同。第一次框架 - 说，五年 - 是借款人可以使用特殊支票，电子转移甚至特殊信用卡借钱的时期。不同的计划有不同的规则，但在某些情况下，每次必须撤回最低金额。像信用卡一样，借款人对他或她的处置有多少钱限制。如果借款人达到预先落实的限额，他或她不能再偿还了一些未偿还的债务。

第二次帧在借款期结束时出现。有些计划可以选择更新信用额度，而其他计划则需要偿还债务 - 通常在另一个固定时间内。在其他情况下，在绘图期结束时，未偿还的债务可以“滚动”传统贷款。

由于家庭股权信用流的条款变化，因此找到一个适合您特定需求的人很重要。选择其中一个计划时，请考虑年度百分比率（APR）和计划的其他成本。与许多其他类型的贷款一样，房屋股票计划可以随附许多费用，尽管有些贷款人可能会递减一些，甚至是所有费用。无论如何，这些费用通常包括申请费，物业评估，初始费用点（违反您的信用额度），律师的费用，标题搜索，抵押贷款准备和申报费，财产和销售保险，税收，会员或维护费用，甚至在信用额度时脱颖而出。

附图和还款期的结构应仔细考虑。还款时期太短了吗？您是否能够在绘图期间抵御兴趣的付款？这些只是在考虑家庭股权信用额度时要询问的一些问题。此外，如果您担心绘制信贷额度的能力几乎将提供过多的灵活性，或者将您过度花费，然后这可能不是您的贷款类型。但是，如果您需要分期付款 - 或许要支付一名以上的项目或支付学费，但房屋股票的信贷额度可能是一个非常好的选择。

反向抵押贷款

反向抵押贷款似乎是矛盾的。这是银行支付你的钱，你可能不必在余生中偿还。您甚至不必有符合条件的收入。

当然，反向抵押贷款是有附加条件的。首先，你必须至少62岁，并且一年至少有50%的时间住在申请反向抵押贷款的房子里。你还必须拥有自己的房子。在某些情况下，如果你的房屋抵押贷款余额相对较少，你可以从反向抵押贷款中获得现金预付款，以偿还房屋的剩余债务。

但是你从未偿还的贷款的想法可能会误导。如果您销售您的反向抵押家庭或永久搬出，则必须偿还贷款。如果您在家里留下并保持反向抵押贷款，直到您通过，抵押贷款旨在以家庭的价值为止。但如果你的继承人希望保留房子，他们将不得不偿还贷款。否则，它可能成为贷方的财产，或者如果房屋价值超过贷款余额，你的继承人可能会出售房屋，偿还贷款并保留差异。

与传统或“前进”抵押不同，反向抵押贷款涉及上涨债务和股权下降。随着您的股权减少，您的债务增加。

在不同类型的反向抵押贷款中，a家庭股权转换抵押贷款（HECM）是联邦保险的唯一反向抵押贷款。HECM计划限制了贷款成本并告诉贷方他们可以借给您多少。这种抵押贷款可以比其他反向抵押贷款便宜。通常只有国家和地方政府提供的反向抵押贷款比HECM更便宜，但通常必须用于特定目的，并且主要用于较低的收入括号中的那些。如果您对Checm或Home Keeper抵押贷款有多有兴趣，则从Fannie Mae抵押，请尝试这一点抵押计算器．

为了保护消费者免受不公平贷款协议的影响，美国国会通过了消费者信贷保护法案，又称贷款法的真相，1968年。根据该法案的规定，贷方必须披露家庭公平计划，APR，付款条款，有关可变率和任何其他杂项收费的重要条款和费用。该法案还允许从账户开放的时间为消费者取消协议时三个工作日。如果借款人确实决定取消贷款，他或她必须以书面形式通知债权人，然后债权人必须取消他们的安全利益在借款人的家中并返回所有申请和贷款费用。

当考虑到寻求第二次抵押贷款的一些人可能处于困难，甚至绝望，财务状况时，消费者信贷保护法案尤为重要。因此，肆无忌惮的贷款人可能会尝试利用，并为他们提供他们无法承受或秘密地改变贷款协议的方面的条款。

如果三个营业日取消期通过并且您决定在某种程度上已被占用，请向您的贷款人报告联邦贸易委员会．您还可以联系消费者保护机构，住房咨询机构或您的州律师协会转介给律师。

异同

房屋股权贷款的一个优势是其固定利率 - 您知道您每月将收取多少费用。房屋股权信贷额度通常具有基于公开可用指数的可变利率。虽然可变利率意味着对您要兴趣的程度更加不确定性，但它还提供了一些灵活性，因为您通常可以选择仅提供兴趣，或支付利息和一些校长。

确定利率的指数是报纸或美国国债（“T-Bill”）的主要率。随着这些利率的变化，可变利率将改变，但可变利率计划还必须有一个关于率在计划期间可以获得的高度。有些人也有限制利率可以减少多少。这些费率发生了变化美联储提高或降低利率。请记住，许多贷款人添加了一个利润他们的利率，通常测量点．例如，如果主要率为4.5％，但贷款人的利率包括单点保证金，那么您的利率将为5.5％。

有些贷款人允许您在房屋股票计划期间从可变速率转换为固定率，或将部分或全部债务转换为定期分期付款计划．当你的利率达到预先设定的上限时，其他贷款人可能不允许你取钱。

房屋股权贷款或家庭股权信贷额度的偿还过程取决于计划的条款。有些股权计划只要求您在贷款期间支付利息，一旦贷款到期，就将整个校长支付。

如果您的计划的付款进度在计划结束时留下了剩余的余额，则准备好进行气球付款．大额还款可以用手头的钱来完成，通过重新融资或从另一个贷款人那里贷款。不能支付大额还款意味着你可能会失去你的房子。

通常您的付款选项是灵活的，允许您支付超过最低付款额。由于这种灵活性，许多家庭股权借款人将定期付款给校长，以避免在贷款到期时陷入困境。如果由于某种原因您决定在您的计划结束前出售您的家，您可能需要偿还股票贷款。

股权计划的建议

在你决定申请房屋净值贷款或HELOC之前，问问自己是否能承担更多的债务。你的就业情况稳定吗?如果稳定，你最终能还清贷款吗?如果你正在处理金钱问题，与信用咨询机构交谈会很有帮助。如果问题是在支付你的抵押贷款，你可以从住房咨询机构的名单住房和城市发展部．一般来说，只有当您对其进行特定用途时，最好只获得家庭股票贷款。虽然家庭股权信贷额度提供比家庭股票贷款（第二抵押）更具灵活性，但使用它就像另一张信用卡可以让您陷入困境。

一旦你决定需要一个家庭股权贷款，就会逛逛。确保您交谈的贷款人是信誉良好的。掠夺者牺牲者对老年人，试图欺骗他们接受不管理贷款，或者收入低收入或信贷问题的人。向朋友和亲戚询问他们处理的银行，并研究了你正在使用的贷方，以确保他们善意地打交道。

由于贷款相关的费用如此之多，而且还有可变利率等因素，很难确定到底是什么让一家银行比另一家更好。试着用这工作表来自FDIC以比较不同的贷款优惠。它会给你一些好的问题来询问，并将让您保留有关每个贷方组织的信息。

不要犹豫，与你的潜在贷款人谈判。就像买一辆车。让他们知道你在货比三家，并要求他们降低各种利率、费用和积分。让他们比另一个贷款人的条款更苛刻。

选择贷款人后，获得所有费用的“诚信估计”。依法，贷款人必须在申请的三天内发送估计。研究您收到的表格，以及大多数人提出问题！关闭前一到两周，如果条款从善意估计的估计发生变化，请询问贷方。

如果您认识有贷款经验的人，例如会计或税务律师，请让他们查看估计，贷款文件和合同。再次，请务必询问您可能有任何问题。如果您不确定某些语言不清楚，请不要急于签订合同。不要签署具有空白字段的表单。如果您的贷款人告诉您，他们应该是空白的，请通过字段绘制一条线并缩写。

最重要的是，不要贷款比你需要的更多钱或你无法承受的条款。即使贷款人承诺你的术语是有利的，也接受了高贷款价值比率可以偿还贷款困难和危及您的居所。贷款到价值比是您欠您房屋的总体价值的比例。一般而言，贷款人试图使您的贷款价值低于80％。例如，如果您在500,000美元的房屋上欠250,000美元，您已经有0.50或50％的贷款到价值。对于第二次抵押贷款，贷款人可能不会为您提供超过150,000美元，这将使您在贷款中以40万美元 - 或贷款价值比为80％（400,000美元除以500,000美元）。

重要的是要避免抵制过多的抵押贷款债务。

尝试在80％以下的贷款比率。

一些贷款机构会超过80%，甚至为你提供比你的房子价值更高的贷款。尽量避免这些贷款，因为它们可能会带来更高的利率，需要抵押保险，如果你被迫卖掉你的房子，偿还起来会更困难。

有关房屋净值贷款和相关主题的更多信息，在下面的页面上查看链接。

最初发布时间：2001年12月5日