拥有老房子:迷人的爱情还是昂贵的金钱陷阱?

说到房子，“老”这个词在美国不同地区的含义不同，房地产公司的所有者兼总裁鲁本·萨尔茨曼(Reuben Saltzman)解释说结构技术他是一家位于明尼阿波利斯-圣。保罗，明尼苏达州，专门从事老房子的地区。他也曾是美国房屋检查员协会，他还是一名关于家庭维修问题的博主明尼阿波利斯星坛报的文章．

在他居住的明尼苏达地区，“我们有建于19世纪末的老房子，”他解释道。“但在弗吉尼亚州，我的朋友们说，‘你管那叫老房子?’”不过，总的来说，老年人和不算老的人之间的分界线似乎是在20世纪中期。

不过，如果你只是因为房子老了而担心房子倒塌，这种担心可能是没有根据的。相反，根据萨尔茨曼的说法，80或100年前或更长时间建造的房子实际上往往比最近建造的房子更坚固。萨尔茨曼解释说:“真正的老房子通常都是过度建造的。“他们在今天仍然屹立的老房子里使用了更多的木材。它们通常被过度设计，而且比实际需要的要强大得多。”

老房子的相对通风——这可能导致高昂的水电费——也有助于解释它们的寿命。萨尔茨曼解释说:“新房子很紧张，在能源效率方面的成本也没有那么高，但它们的耐用性要差得多。”“在老房子里，额外的能源成本更高。但当我们(最终)不得不更换腐烂的墙壁时，这将会更加昂贵。在新房子里，墙壁不让水分流失，所以它们没有同样的干燥潜力。老房子会让很多空气从墙里漏出来，让墙变干。”

但老房子的其他部件在使用多年后往往会磨损，或者不再符合当今的安全标准。

萨尔茨曼说:“几乎每个老房子都会有一个砖石烟囱，有两件事会发生。”“一个是结构本身。一旦进水，灰浆和砖块就会变质。”在例行程序中，从外部可以看到这个问题房子检查在销售结束之前，但烟囱里发生的事情可能同样有问题。

如果你要使用家庭壁炉的话，烟囱的内衬可能也已经变质了，而且绝大多数旧的烟囱内部都不符合现代的安全要求。检测烟囱内部的问题需要所谓的二级检查，其中光纤摄像机贯穿整个结构。

萨尔茨曼说:“如果你要买房子，做好这件事是个好主意。”

萨尔茨曼说，如果你只需要进行一些外部维修，那么修理一个烟囱只需花费1000美元。但如果烟囱真的摇摇欲坠，你可能不得不重建它——在一栋三层楼的房子上安装一个室外烟囱，这项工程可能要花费2万美元。(警告:全国各地的实际价格当然会有所不同。)

萨尔茨曼说，一个常见的问题是，房子内部的镀锌钢排水管最终会被腐蚀，无法再清洗，但更换它们往往意味着要闯入房子里的成品空间，比如地下室地板下面。他说:“如果你的房子建于20世纪20年代，管道可以追溯到那个时候，我会认为(管道)到今天已经到了使用寿命的尽头。”挖出一根可以追溯到禁酒令时期的破旧管道，并将其替换为现代管道，可能要花费数千美元。

萨尔茨曼说:“另一件事是，任何年龄的家庭都可能发生，但更有可能发生在老房子里，那就是排水管道通往城市下水道的问题。”“那条通往街道的排水管道是房主的。很多人都没有意识到这一点。要想修好它，可能需要挖个院子，或者拆掉一条街道。这绝对是一笔四位数的开支。”

房屋检查员会寻找有问题的镀锌钢排水管的证据，但他不会检查通往下水道的管道。就像烟囱内部一样，你必须雇佣一位专家，用光纤摄像机来做这件事。

除了排水管道，你还会遇到家里的供应管道和配电系统的问题，因为这些管道也会随着时间的推移而腐蚀和恶化。萨尔茨曼说:“随着时间的推移，直径变得越来越小，最终水流就会越来越小。”补给线维修通常是一项四位数的工作，但有时也会达到五位数，特别是当管道出现问题时。

如果你有老式的旋钮和管接线根据萨尔茨曼的说法，这种情况在1940年以后建造的房屋中很少见，你可能会遇到大问题。因为这文章据Realtor.com网站介绍，这项技术可以追溯到19世纪80年代，由陶瓷旋钮和包裹铜线的管子组成。与今天的电线不同，旋钮和管道系统没有地线，因此过载的电路可能会发热并引起火灾。旋钮和管道系统中的一些老式电线也使用了沥青饱和的棉布或橡胶，这两者都会随着时间的推移而恶化。

更糟糕的是，有可能是老房子的前主人扮演了业余电工，修改了电线，使它变得更危险。萨尔茨曼说，旋钮和管道接线“只要没有人乱动，就能很好地工作，而且最初的安装完好无损。”“然而，在每个老房子里，可能都有人把它弄乱了，试图用今天的接线方法来连接旋钮和管子。”

萨尔茨曼解释说:“最大的问题是用绝缘材料覆盖它。”“这种(线路)本来是要安装在露天的，以便散热。当你把它埋在墙上时，它就不能正常散热了。”

笨拙的业余爱好者也会把线路推到极限。萨尔茨曼说:“你不能把这种类型的电线直接带入现代灯具中。”“这些固定装置的额定温度为194华氏度(90摄氏度)，但旋钮和管道接线的额定温度仅为140华氏度(60摄氏度)。”相比之下，专业的电工会把旧的电线拼接到一个接线盒里，然后把新的电线接到夹具上，这样就不会超过旧的电线的容量。

老房子可能也有铅供水管线，它们对健康有害，而且更换它们的成本很高。绝缘材料包含石棉它释放的纤维会导致肺部疾病，也很常见。美国环境保护署建议请受过特殊训练的石棉专业人士检查你的房子是否有石棉，然后独立聘请第二个承包商来清除这些东西。去除石棉可能很昂贵，价格因地区而异。

另一个风险是可能会有一个老的，被遗忘的油箱埋在你的院子里，最终可能会污染你的土壤，甚至进入地下水。萨尔茨曼说，多年来他发现了几十个这样的水箱，拆除它们通常要花费几千美元。

虽然解决这些问题的成本似乎令人生畏，但如果你为家庭维护和维修做好预算，它可能会更容易管理。一种方法是每年留出房屋成本的1%左右作为此类费用。例如，对于一所50万美元的房子，你每年的维护预算是5000美元。另一种方法是每年每平方英尺(0.092平方米)预算1美元。对于真正的大修，你也可以获得一个房屋净值贷款为成本融资。

你还可以通过仔细研究房屋检查员的报告来了解未来的问题，在你关闭房子之前。萨尔茨曼说:“有些缺陷比其他缺陷更重要。“报告应该显示关键的东西。”